http://www.anze.jp/ ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss BlogServer3.0 help@blogdehp.jp help@blogdehp.jp http://www.anze.jp/article/14244361.html   任意売却の価格は誰が決めるのか、という素朴な質問があります。任意売却では業者が勝手に売却価格を決め売却してしまうのでは、という心配があるからです。その背景には、任意売却がよく理解されて いないこともありますが、悪徳業者に注意、などと不安をあおる任意売却業者の存在があるようです。思うに、そのような業者は自分のところは心配ありませんよ、と売主を自分の客にしたいのでしょう。 しかし、免許業者の仲介である限り、そのような心配は不要です。宅建業法は、業者に売買契約が成立したときの契約書の作成とその交付を義務付けています。民法上、売買契約は当事者の合意で成立しますが、業法は取引の安全と紛争の防止の観点か書面化を図ったのです。そのうえで、売却価格を契約書の絶対的記載事項にしています。ですから、業者が勝手に価格を決め売却するようなことはないのです。なお、媒介契約でも、この二つの義務が規定されています。 それでは実際の売却価格は、誰がどのように決めるのでしょうか。仲介業者に売却を依頼する場合、媒介価格を定める必要があります。そこで売主は、査定評価を基に売却価格を業者と協議することになるのですが、最後は売主の意思によって決まるでしょう。業者がその価格では売れませんから他の業者でどうぞ、ということはないからです。したがって、任意売却の価格を誰が決めるのかといえば、それは売主に他なりません。しかし、任意売却の価格決定に当たっては考慮しなければならない点がいくつかあります。例を上げれば、任意売却では、売る売らないという選択肢が売主にはありません。一般売却のように、そんな価格でしか売れないなら売却を中止する、とはいきません。それでは競売になってしまいます。任意売却では、売却期間が限られています。債権回収には無制限に時間をかけられません。あまりに時間がかかるようでは、債権者は法的手段（競売）を選択せざるをえなくなります。任意売却では、物件を現状で売却するしかありません。一般の売却でしたらリフォームして高く売るということもあるでしょうが、そうした余裕は売主にはありえません。任意売却では、売却後に物件に欠陥が見つかった場合でも、責任を負担できません。売主に瑕疵担保責任を負うような資力はないからです。 任意売却では、こうした要素を考慮しなければなりませんから、売主が売却価格を決められるといっても、一般売却と同じ価格設定はてきません。自ずと任意売却の価格というものが形成されざるをえないのです。にもかかわらず、依頼者の中にはこうした理解に立てず頑なに自分の価格に固執する人がいます。高く売りたいのは、買主を除けば売主はもちろん、債権者も業者も同じです。しかし残念ですが売買である以上、一方的に価格を設定したところで売却にはなりません。 このため物件を買った時の高い価格を前提に、このぐらいなら売れて当然、売れないのは業者に力がないからだ、というような人には任意売却は無理です。こういう人の多くは、いくつもの業者に売却を依頼するのですが、期待する結果は出てきません。すべての物には相当な価格というものがあります。任意売却には、一般売買とは異なる価格決定の要素があるのですから、それを度外視することはできないのです。 任意売却ではもう一つ、売却価格の決定に大きな影響を与える要素があります。担保権者の存在です。仮に売主と買主の間で合意ができたとしても、担保権者が応諾しなければ任意売却は成立しません。担保権の付いた物件を買ってくれる人はいないからです。担保権者には当然ですが、物件の査定評価があり、また目標とする債権回収額もあります。ですから、低い売却価格では担保権の解除に応じられません。 以上から、巷間いわれているような「任意売却物件は安く買取れる」とか「任意売却をすると安く売られてしまう」といった話は正確性を欠くことが分かるでしょう。 任意売却における特殊な要素を考慮すれば、任意売却物件は絶対的な意味で安くはなりませんし、また安く売られることもないのです。 こうしてみると、任意売却の売却価格の最終的決定者は担保権者であるように見えますが、必ずしもそうではないのです。確かに、担保権者には売却の実際上の応諾権がありますが、だからといって、買い手がいないような高い価格を望んでもどうにもなりません。市場価格を抜きにした売却を追い求めれば最後は競売になってしまいます。結局のところ、任意売却の価格を決めるのは、不動産市場ということにならざるをえないのです。    なお、「任意売却ができない場合はあるか？」「オーバーローン住宅の任意売却」も参照してください。 Tue, 24 Jan 2012 10:45:59 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13962905.html あるサービサーとの間で物件の売買契約と債務弁済契約を結びました。銀行が売却に応じなかったため、債権を譲受けたサービサーとの任意売却になってしまったのです。債権者は変りましが結果はオーライでした。債権がサービサーに譲渡された結果、任意売却と残債問題が同時に決着できたのですから、債務者には喜ばしい限りです。 ３月。ある自営業者が任意売却の相談にきました。２年前に購入したマンションでまだ５９００万円の残債がありましたが、収入は借入れ時の１/５に激減しています。これでは頑張ったところで返済はできません。相談者は既に、自宅の処分を決断して業者に売却を依頼していました。しかし売却価格が残債額と同額ですからとても売れません。やがて３ヵ月が経ち、業者からは契約の更新と価格の引下げを求めらる状態になっていました。こんな折、ネットで任意売却を知ったのですが、この相談者に限らず、当事務所が任意売却を受ける多くはこのような経緯をたどっています。 ４月。任意売却に取りかかりましたが、この銀行の場合、保証会社が入っていません。そのうえ債権者は全額回収に固執する（つまり、任意売却には応じない）有名な銀行です。このため、当初から競売や債権譲渡を想定せざるをえませんでした。売却価格は、債権者の意向もあって５０００万円としましたが、引合いはありません。その後、４５００万円に引下げましたが状況は同じです。近隣に価格の近い新築の戸建てやマンションが多いうえ、需要が限られるメゾネットタイプの建物ですから無理もありません。 ９月。債権者からは債権譲渡の話がでてくるようになっていました。そんな中、４０００万円で買付が入ってきました。結構な価格ですから保証会社であれば落着の話ですが、債権者は応諾しません。銀行ですから、いろいろと事情があるのでしょう。何かをいったところで、せん無いことです。ちなみに、この銀行とはこの年の７月にも任意売却をしていますが、その時の売却価格は６５００万円で残債額は６４５０万円でした。売却費用の２７０万円は、もちろん債権者負担です。 １０月。債権は想定通り担保権付きで譲渡されました。譲受人は不動産会社のサービサーですから、もちろん任意売却です。任意売却で多くの回収が望める以上、競売を選択する理由はありません。ましてや債権取得の目的は物件の再販ですから、選択肢は任意売却の他にないのです。買付価格は想定の４０００万円でしたが、売却益がえられない債務者には売却価格はなんの意味もありません。意味があるのは残債をどうするかだけです。 債権者の提示してきた債務弁済契約案の概要、次の通りでした。弁 済 残元金１９７０万円の弁済として、３００万円を支払うものとする。支  払 方 法 毎月１万円を５年間、支払うものとし、最終月に残額２４０万円をを支払うもの とする。弁済後の処理 弁済を約定通り履行した場合は、①残元金から弁済した金額を差し引いた金 額、②利息、③遅延損害金について、その支払いを今後、一切請求しない。 提示案は、債務者の意向をそれなりに考慮はしていましたが、そのまま呑むことはできません。請求を受ける債務者ですが、強さももっています。競売を選択できない債権者としては、何としても債武者に売却に応じてもらう必要があるからです。所有権が債務者にある以上、債権者が強気にでたところで自ずと限度があります。債権の買取価格は企業秘密で知ることはできませんが、競売にしてしまうようでは債権を取得した意味はないでしょう。だとすれば、債務者は競売を覚悟で強気を通すことができます。   話合いには、次のような姿勢で臨みました。１ 売却価格は、提示額で応じる。２ 売却時期も、意向に従う。（既に引越し済。）３ 債務者には、分割弁済の意思がある。４ 現在の経済状態から、弁済案の支払は困難である。５ 仮に、案の譲歩ができないのであれば、売却には応じられない。   債務弁済契約は、最終的には次のようにまとまりました。年を越したくないという債務者の意向もあっての決着です。弁 済 残元金１９７０万円の弁済として、１００万円を支払うものとする。支 払  方 法 毎月２０００円を５年間、支払うものとし、最終月に残金８８万円を支払うもの とする。支払後の処理 弁済を約定通り履行した場合は、①残元金から弁済した金額を差し引いた 金額、②利息、③遅延損害金について、その支払を今後、一切請求しない。 なお、最終月分の返済について、債務者から協議の申出がある場合は、債 権者は誠実に対応するものとする。 銀行からサービサーへと約１年にわたる任意売却でしたが、売却と同時にやっかいな残債にも決着がつけられたことは債務者にとって幸いでした。保証会社の債権では、このようにはいきません。残債の対応は長期戦になり、債務者の精神的な負担も長く続きます。その意味では、この事案のように債権が担保付で譲渡され、サービサーとの任意売却になった場合のメリットは大きいです。   なお、「任意売却と売却後の残債務」「任意売却ができない場合はあるか？」及び「サービサーと任意売却の残債」も参照してください。  Wed, 13 Apr 2011 18:44:22 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13809287.html   相談を受けていると「任意売却をするか、自己破産をするかで迷っている」「任意売却をすると自己破産をしなくとも済むと聞くが」といった質問があります。 今日も「いまの収入では住宅ローンの支払いは不可能です。家を売却できるならしたいですが、売却すると残りのローンを一括返済しなければならないと聞きました。自己破産でない方法はないでしょうか」（埼玉県）という相談です。 任意売却と自己破産については、私のページでも各所で書いていますが、結論をいうと、どちらでも自由に選べるという関係にはありません。残念ですが、自己破産はいやだから任意売却にしたいとか、どちらを選んでも同じなら任意売却にしたい、とはいきませんから、両者の違いをよく理解する必要があります。  自己破産は、法的な債務整理の一つで、「債務の支払いが不能」な状態にあることが、申立ての条件です。ですから、いくら借金が多くても返済できる収入があったり、資産があったりすれば認められません。これに対して任意売却はどいうと、債権者が担保物件の売却を承認すれば、他には特段の制約はありません。つまり任意売却は債権者と債務者間の話合になります。   自己破産では、債務者の所有する資産は処分されますが、免責が認められれば残った借金の支払いは、原則としてする必要がなくなるのです。しかし、任意売却では、売却代金は返済に充てられ結果として借金額は減りますが、残った借金はそのまま残ります。これが任意売却の残債の問題です。 自己破産と任意売却のこの違いは、決定的に重要ですから、しっかりと理解しておかなければなりません。にもかかわらず、自己破産と任意売却を同じ意味あいで受けとめる人がでてくるのですが、その背景には次のような事情が考えられます。まず、自己破産と任意売却のどちらを選らんても、自宅はなくなってしまうということがあります。自らの意思で売却するか、自己破産で裁判所に処分を委ねるかの違いはあっても、自宅を失うことに変わりがないですから、どちらも同じようなもの、と考えるのは無理もないでしょう。   しかし、次の点は問題です。これまで説明したように、自宅を処分した後の残債は、任意売却か自己破産かでまったく違ってきます。ところが実際には、任意売却について「売却してしまいば、残債は何とかなるとか、放っておけば請求はこなくなる」などと説明する業者がいるために、（相談者にいわせると、このような業者を任意売却の専門業者というそうです。）両者の違いが分からないままに、任意売却をしてしまう人がでてくるのですが、次はその一例です。    「一年前にマンションを任意売却しました。売却しても残債が残るので迷っていたのですが、仲介業者に後から送ってくる書類に支払いない旨を書いて提出すれば大丈夫といわれ、売却を決めました。その後債権者からは何の連絡もなく、それで済んだだのかと思っていました。ところが先日、返済をお願いしたいので相談をお待ちしていますとの文書が届きました。現在、専業主婦で収入はなく、家族には度々のローン滞納や売却時に迷惑をかけており、どうしたらよいかと悩んでいます」（北海道）   「支払いが困難になり任意売却の専門不動産業者に売却を依頼しましたが、業者は残債の支払いは、来たらきたで対処しましょう、という感じでした。今年に入ると債権回収会社の担当者から外での面談を求められ、会社の帰りに喫茶店で債務弁済の説明を受けましたが、とても嫌な雰囲気で払わないとどうなるとか脅かされているようでした。胃が痛くなり正直会いたくないのです。自分のことだから誠意で解決してください、と業者にはいわれますが精神的に不安です」（千葉県）   「２年前の任意売却ですが、残債を譲り受けた債権回収会社から生活状況を聞きたい、という電話がきますがどうしたらよいでしょうか。途方に暮れています。任意売却した業者は、放っておけばよい、残債は時効でなくなってしまう。というのですが本当でしょうか」（神奈川県）   売却してしまいば何とかなると、いわれるまま任意売却して残債に苦しむ人は少なくないのです。低迷する不動産市況下ですから、仲介物件を獲得するために「任意売却のプロ」を語る業者がいてもおかしくはないでしょうし、売る物件がなくてば商売はできませんから、いろいろ考える事情は分からなくもありません。    となると問題は、任意売却をする本人がどのように考え、どのように対処すべきかということになってきます。その場合に大事なことは、任意売却をしても残債務は当然には消えないという認識と、その上に立つて、残債に対処できるかどうかを考えることです。任意売却をしたからといって、多額の残債を簡単に、気前よく放棄するような債権者はいません。それが金融会社であればとっくにこの世から消えているでしょう。考えるまでもないことです。   どうしても残債務に対処できなければ、任意売却での問題解決は困難ですから、法的整理を検討しなければなりません。自己破産を避けるため抜け道がないかなどと、あちこち相談して歩いても無意味です。考えるべきことは、自分と家族の生活であり、生活の再生です。借金の支払が不能になった以上、そこから脱却する一番の近道は、借金をすべてリセットすることです。それには法的整理の選択をするほかありません。   任意売却にはメリットが少なくないですが、そこでの問題解決には限りがあり、決して万能たりえません。このことをしっかりと認識して対処しないと後で、困難な局面に直面することになります。任意売却はあくまで任意売却であって、自己破産などの法的整理に取って代わるような債務整理にはならないのです。   なお、「任意売却と売却後の残債務」「やってはいけない任意売却」も参照してください。  任意売却をした方から手紙等をいただきます。感謝されるような大そうな仕事をしているわけではありませんが、いくらかでも役に立つているとすれば素直に嬉しいです。   「私は、任意売却を扱っている不動産業者を信用することができませんでしたので、先生が近くにおられなければ、任意売却ができず、危なかったと思っています。いわば、先生のお陰で人生の危機から救われたものと思っています。深く感謝申し上げます。いまは、生活レベルはずいぶん落ちましたが、生活はしています。今後とも、よろしくお願い申し上げます。」（東京都）   Wed, 06 Oct 2010 10:26:16 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13638086.html   最近、「絶対にやってはいけない任意売却」というページを目にしました。面白そうな内容でしたので読ませていただきました。今日はこの感想です。 このページは、いわゆる身内間売買による任意売却で３００万円もの手数料を支払わされたという悪徳業者（？）の話ではじまります。そして最後は任意売却はやってはいけない、自己破産こそが最善であるという結論になっています。そ の理由として、任意売却には次のような問題があるとの指摘です。１つは、任意売却では売却後に借金が残ること。 ２つは、任意売却は弁護士法違反であること。 ３つは、任意売却は自己破産で解決できること。   さらに、任意売却をすると、「自己破産も個人再生もできなくなる」と警告し、任意売却をしてもよいのは、次の場合に限られると書いています。 １ 売却によって残債以上の利益がでる、また最低でも相殺できるとき。 ２ 相殺できない場合でも、その残債が３年間で無理なく支払えるとき。 読んでみて、なるほどと感服するところもありますが、全体として賛同しかねるところが多いです。以下は私の考えです。 まず、任意売却では法外な手数料をとられる、についてです。 宅建業者の媒介手数料が、売却価格の３％＋６万円以下（４００万円超の場合）となっていることはご承知のとおりです。仮にこれ以上の手数料を請求したら文字通り法外ですが、処分を覚悟でそんな請求をする宅建業者はいないでしょう。いわゆるモグリ業者であれば話は別ですが。それに、任意売却では手数料を売主からいただくことはないのです。住宅ローンの支払えない人に手数料を求めても無理ですから、債権者が負担せざるをえません。 次に、任意売却では借金が残ってしまう、についてです。 自宅を高く売って、残債の負担を軽くするのが任意売却ですが、いまの市況ですから、残債は避けられないでしょう。しかし、債務者の置かれた状況や考え方はいろいろですから、何が何でも自己破産をしなさい、というわけにはいきません。たしかに、自己破産をして免責を受ければ借金はなくなりますし、デメリットもほとんどありません。だからといって、自己破産が最善だと断言できるでしょうか。借金で苦労したくないという思いはもっともです。できればそうしたいでしょう。しかし、債権者と合意して生活に支障のない範囲で残債を支払っていくという選択があってもよいのでは、と思うのですがどうでしょう。 次に、任意売却は弁護士法に違反する、についてです。 仲介業者は、債務整理目的の売買は許されない、というのが理由のようです。たしかに任意売却が結果として債務整理に結びつくことは否定しませんし、またそうであるから任意売却をするのです。しかし弁護士法違反だというのは飛躍しています。任意売却であれ一般の売却であれ、売却行為に変わりはありません。それに、弁護士法７２条で弁護士独占としているのは、法律事務全般ではなく「法律事件」事務に限られるというのが一般の理解です。そして法律事件とは、「法的紛争事件」と理解されています。そうだとすれば問題は法的紛争性があるかどうかです。しかし、債権者との合意の上に成立つ任意売却ですから、およそ紛争性といったものはありえません。 次に、任意売却は自己破産でも解決できる、についてです。 不動産の所有者が自己破産をすれば、不動産は破産管財人によって処分されます。破産法上、処分は競売によることになっていますが、実際には任意売却が多いです。この結果、身内等が物件を買い取れる可能性もでてくるのですが、どのような処分方法を選択するかは管財人の判断ですから、任意売却になるとは限りません 。それに、管財人は債権者に対する配当原資を確保するため売却益の一部を破産財団に組み入れます。しかし、これでは担保債権者の配分額が少なくなりますから、特に後順位の担保債権者は簡単に任意売却を認められず、この結果、管財人の任意売却は困難になり、結果として競売になってしまうこともあるのです。 最後に、任意売却をすると自己破産をしても免責されない、についてです。 破産状態で資産を売却等する行為は、すべて禁止されていて、その行為は裁判所により取消されると書いています。任意売却は、詐害行為であるという考えからでしょう。確かに、一般債権者の関係ではその説明は誤りではありません。しかしここは優先弁済権（別徐権）のある担保権者である債権者との関係ですから、その考えは当てはまらないのです。裁判所は「抵当物件を相当な価格で売却し、その売却代金を抵当権者等の優先債権者に弁済しても詐害行為にはあたらない」とします。任意売却は、正に相当な価格で担保物件を売却する行為に他なりませんから、詐害行為にはあたらず取消されることもありません。 最後は、任意売却が許される２つの場合、についてです。 その１つは、売却によって残債以上の利益が出る、または最低でも相殺できる場合だそうです。しかしこれは一般の売却であって、何の問題もあろうはずがありません。 問題があるとすれば、現在の不動産市況下、売却益が出る物件などまず、ありえないという現実でしょう。 ２つは、残債を３年で無理なく支払いる場合だそうです。しかし、担保価値下落の中、資産売却による多額の残債を再生法によって圧縮してもなお、３年（最長５年）で返済できる人は限られるしょう。それどころか、任意売却する人の多くは職を失うなどで、法的整理をしようにもその費用も捻出できない状況にあるのが現実です。  なお、「破産する前に任意売却するメリットはあるか？」「任意売却すると免責されないか」「民事再生法の住宅ローン特則」「任意売却と自己破産、どちらを選ぶ」及び「任意売却と売却後の残債務」も参照してください。           Mon, 15 Feb 2010 22:49:37 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13243086.html   自己破産をしただけでは、借金はなくなりません。免責のない自己破産に時間と費用をかけても意味がないのです。免責されててはじめて、借金がなくなり破産する意味がててきます。免責によって債務がなくなるのか、そうではなく支払い請求を受けない債務になるだけなのか、の議論はありますが、あまり意味はありません。請求に追われることがなければ、それで十分で、余裕ができたら借金を返済しても別段、困る話ではないでしょう。自己破産をしても、義理を欠かせない人はいるものです。 しかし、任意売却をすると自己破産をしても免責されない、となると穏やかではありません。私のページでも「自己破産の前に任意売却をすれば何かと助かります。」と書いていますが、それではとんでもない話に... Mon, 01 Feb 2010 12:00:15 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13591978.html   宅建業の世界で生きる人には、この試験は避けて通れません。自分の客の売買契約書や重要事項説明書に記名押印もできないのでは、業界人として一人前とはいえないでしょう。そのためか、受験予備校には宅建講座が設けられ、不動産関係者を中心に多くの人が費用をかけ、なかには休日返上で受講していると聞きます。受験者が多い試験ですから予備校は放っておけません。   しかし、この試験、それほどまでしなくとも受かるはずだ、というのが私の体験です。およそ試験は、とりわけ資格試験では「傾向と対策」がすべてです。効率的で効果的な勉強法を工夫しなければなりません。仕事をもっての受験勉強ですから、なおのことです。資格試験は受かれば良しで、必要な勉強は合格後にいくらでもできます。ともかく受かることが大事です。そこで参考になるか分かりませんが、私の受験体験を書いてみます。      準備は１０月に入ってからにする。 試験問題は、記憶力を問うものがほとんどですから、早くから取り組んでも忘れてしまいます。直前に勉強した方が効果的であり効率的です。    過去問中心の勉強に徹する。 出題される問題は、過去問の繰り返しか、それを多少派生させた範囲に限られます。むやみに手を広げても効果はあがりません。それに７割をとれば合格する試験ですから、範囲を絞り込むことが大事です。   コンパクトな参考書一冊にする。 本番で的確にアウトプットできるよう知識を整理しておくことが重要です。そこで私が見つけた本は、「逆転合格ゼミ」ＴＡＣ出版。Ａ５版の２５０頁。過去のデータ分析がよくできています。参考書は、この一冊で十分です。  合格点の稼げる分野に特化する。 建築基準法や都市計画法などは範囲が広く、その割りに出題数が少ないです。このような分野に力を入れるのは得策ではありません。この試験は宅建法と民法が中心です。ここで３０問を稼がなけれ合格は覚束ありませんから、この２分野に集中する必要があります。 ２０日間の受験勉強 まず１週間かけて、過去問（最近の５年分）を解く。 制限時間内で分かっても分からなくても、全問を解いてみることが大事です。できるところと、できないところを明確にするのです。 次の１週間で、前の週に正解できなかった問題をつぶす。 間違った原因を徹底的に調べ知識を確実にしなければなりません。不確実な知識では本番に役立たないからです。ここで使うのは過去問集の解説と先の参考書だけで十分です。もちろん、重点は民法と宅建法になります。 直前の６日間は、参考書の熟読と暗記に集中する。 コンパクトな参考書ですから１日で読み通すことは容易です。参考書は薄さが１番。全問正解を目指す必要はありません。1日の勉強時間は４~5時間程度。ノートはとりません。書く時間がもったいないですし、その場で記憶してしまいばよいのですから。ただし参考書に書き込みをすることは大事です。  試験当日   教室に入ると以外に女性が多く、私のような年齢の受験者は見当たりません。問題は、最初の民法から順を追って解いたのですが、意外と時間がかかってしまいました。途中であせりだし全問が終わったのは5分前。マークを埋め終わるとほぼ同時に終了のベルでした。宅建法から入れば余裕がもてたのに、と反省しましたが後のまつりです。  試験を終えて  なんとか試験は終了したが疲労困憊。帰りの駅までの道が遠く感じました。悪くても40点はできたと自己採点したが、果たして何点であったか。二度と受ける気はないので、問題集はその日に処分しました。発表日のことはすっかり忘れていた12月2日、合格の書留郵便が届きました。      Thu, 10 Dec 2009 11:25:01 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13350503.html もうすぐ７月というある日。渋谷区で飲食店を営む社長から任意売却の依頼がありました。顧問をしている会計事務所の勧めがあってです。急ぎ銀行の任意売却の承認を取り付け、業者との媒介契約も結びました。ところが７月の下旬には社長はご他界でした。自殺です。遺言書どころか書き残しの一片もありませんから、詳しい理由はわかりません。 依頼を受けたときには、「これで仕事が続けられる。がんばらなくては‥‥。」と話してくれていたのですが、本当に残念です。あれから３か月が過ぎました。この間、遺族の委任を受けて相続手続きを進めてきましたが、それも来週には「相続分割協議書」に印鑑をいただくところまできました。後は相続登記を済ませ、改めて自宅の任意売却に入る予定です。 事業者の相続は結構、大変です。法人の債権債務は、もちろん相続の対象ではありませんが、実際にはそう単純ではありません。会社のほとんどの債務は、代表取締役である社長が個人保証をしているからです。それにビルの賃貸借契約、売掛金、リース料などの債務をそのまま引き継ぐのでは、相続人としてはたまりません。何とかしなければならないのです。 しかし、敷金の返還ひとつをとっても、契約では造作物や備品の撤去が賃貸借契約の解約条件になっています。つまり、空っぽの状態にしなければ契約の解約もできないのですから、敷金の返還請求もできません。かといって、撤去工事費やリースの残債を支払う資金は遺族にはありませんから、うまい具合に、現状でテナントを引き受けられる方を探すしかありません。しかし、この景気の悪い中、右から左とはいきませんから、管理業者を急がせないと敷金はどんどん消えていきます。 他方で任意売却の方は予想外でした。住宅ローンには団体信用生命保険が付いいて、保険期間も残っていたからです。早速、保険金の支払い手続きをとり、住宅ローンは消すことができました。共有者の奥さんの分は残りますがわずかです。自宅を売却すればローンを全額返済しても、新しい家を購入する資金や老後の生活費を確保できます。 しかし、うまくばかりはいきません。財産調査のなかで数千万円に上る個人債務が判明したのです。貸主は同業の社長でしたが、相続放棄を考えなければならないほど多額です。債務超過の相続では相続放棄をするのが賢明な選択です。相続人は一切の債務を負わなくてもよいのですから。ただし放棄をすれば、自宅の相続もできません。 これでは団体生命保険も意味がありません。債務を放棄してもらう以外に方法はありませんが、遺族には無理ですから結局は、私が出向くことになります。遺族の現状等を説明しながら債権者との話を進めていきましたが、結果は債権の全額放棄でした。ある程度の支払いは覚悟のうえでしたが、想定外です。すべては亡くなった社長の人柄です。「いまの事業は楽ではないが何とかやっている。正直、惜しい大金ではあるが諦める。長い間、社長には本当に世話になってきた。この年で大変だが、仕事をしていれば金は取り戻せる... Sat, 15 Nov 2008 12:12:49 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13297365.html  ビザ衛門』国際行政書士事務所 http://www.visaemon.jp/ 外国人の在留資格取得・帰化申請・永住申請・国際結婚・就職等はおまかせください。   ブログdeホームページ http://www.blogdehp.jp/  Tue, 15 Jul 2008 14:34:09 +0900 リンク集 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13293179.html   任意売却の依頼が多くなっています。６月は４件の依頼を受けましたが、当事務所としてはこれが限度です。こんななか、次のような相談がありありました。任意売却を考えている方の参考になればと思います。 １件は、２月の話です。競売開始決定通知を見た息子さんからの相談でしたが、物件の所有者は母親です。息子さんを通して電話をすると「不動産屋に当たっている。必要になったら連絡する。」でした。業者がいるのなら心配に及びません。その後は連絡もなく忘れていましたが、５月下旬、「任意売却をしてください。競売になっては残債が支払えません。お願いします」の突然の電話です。 業者に依頼しなかったのですか？。「残債が出ない価格で売れるというので、大手業者に任せたのですが売れません。今週で媒介契約は切れますが、６月１５日が入札です。何とかしてください。」話は分かりましたが、今から買主を探して債権者の承諾を取り付けるのは無理ですよ、と話はしましたが、買い手がいれば可能性は無きにしも非ずです。しかし変形敷地にセットバック道路、それに目の前が高速道路ですから、思うような価格の買手はいません。 残債も少なく特段、難しい任意売却ではないのですが、時間がなくてはどうにもなりません。結局、依頼者には任意売却は無理であること、この場合は競売にした方がむしろメリットがあることを説明して断念していただきました。 本件の場合、業者にも問題がありますが、依頼者も考えなければなりません。任意売却は、話合いによる債務整理ですから、債務者にも強い意識が求められ業者に任せて一件落着、とはいかないのです。業者にできることは、基本的には物件の売却に過ぎません。相談者に当事としての意識があれば、自宅を競売にさせることはなかったのです。他人任せの任意売却では、後で困るのは自分になってきます。 ２件目も競売手続き中の案件です。なにがなんでも競売は避けたいという方ですが、電話がきたのは開札日の２週間前でした。話によると、任意売却を業者に依頼しているがサービサーの担当者が頑なでどうにもならない、とのことです。しかし状況を聞くと、ローンの支払遅滞は１年を超え、国税と市税で百万以上を延滞して差押さえを受け、マンション管理費の滞納も数十万になっています。これでは、もともと簡単な任意売却ではなく、担当者云々の話ではありません。 案の定というか、サービサーの担当者は話の分かる任意売却に前向きな人でした。原因は、債務者側にこそあります。任意売却は話合いですから、両者の間に良好な関係と歩み寄る姿勢が欠かせません。相談者によると、幸いなことに大手仲介業者の客に物件を市場価格で、しかも即金で買い取れる人がいるとのこと。ならば何とかなりそうです。そこで急ぎ、後順位担保権者のハンコ代も含めて債権者の承諾を取り付け、税の差押さえの解除の了承も取り付けました。あとは依頼している業者の仕事で、私が出る必要はありません。     任意売却は、債権者から売却価格の承諾を取り付けたり、関係権利者との調整などやっかいです。しかし売却価格にしても市場価格とそんなに差がなければそれほどの問題はありません。結局のところ、任意売却が成功するか否かは、いかに債権者との良好な関係を構築し、そのうえに立って話ができるか、ということになります。経験やノウハウなどはその後の話ですし、また決定的なものでもありません。 任意売却をするのであれば、債権者に対して感情的になったり、対応を求められても応えようとしない、というようなことは絶対に避ける必要があります。いろいろ理由はあるでしょう。しかし支払いを遅滞させているのは債務者自身であることを忘れてはいけません。自分のおかれた状況を考え、相手方の立場を理解する姿勢がなければ（なにも債権者のいう通りになることではありません。）任意売却の成功はおぼつきません。   なお「任意売却ができない場合はあるか？」[競売手続きに入っても任意売却はできるか？」も参照してください。    Fri, 04 Jul 2008 10:42:07 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13268845.html   今日は横浜駅西口の銀行支店で任意売却の決済がありました。依頼を受けたのは昨年の６月ですからもう、１年近くになります。病気で退職を余儀なくされ、傷病手当で生活している方でした。 この方の場合、任意売却を進めるうえでの障害はなく、引越の時期だけが問題でした。というのも来春の大学をめざす息子さんがいて、この家で勉強に専念させてあげたい、という思いがあったからです。引越を考えると任意売却のメリットは大きいです。任意売却では事情を踏まえ、引越の時期を考慮できますが、競売でそうはいきません。それに引越代も出て助かります。 たまに任売業者のホームページを見ることがあります。するとなぜか、私のページを取り込んだものに出会うことがります。この業者は、同じページで行政書士についても触れていて、興味深いので読ませていただきました。読んでみると、どうやら行政書士が任意売却をするのは弁護士法違反だ、といいたいようなのですが、よく理解できません。 弁護士法について弁護士が書くのは分かりますが、といっても任意売却等で私が係わる弁護士からは、そんな話を聞くことは勿論ありません。どうもこの業者の意図は、任意売却は業者の専売領域であるから士業は入ってくるな、ということのようです。しかし行政書士などの士業が任意売却に係わるのは、いろんな相談を受ける中で任意売却があるというぐらいの話に過ぎません。それに士業の任意売却はただ、物件を売却するだけにはしません。住宅ローンの問題は売却だけでは解決できないからです。任意売却後の残債に苦しむ相談者が多い現実は、そのことを示しています。 各士業は、法律によって職務領域が規定されていますから、自ら対応できないところは他の士業に協力を求めます。そうしなければ問題解決にはなりません。業者はこのあたりが分からないため、単純に法律違反などと言うのでしょうが、行政書士を含めて法律家が、法律違反をすることは当然ですがありません。 私の場合ですと、債権者との任意売却の根回は私が行ない、売却は仲介業者に依頼し、残債で法的処理が必要なら弁護士等に協力を求めます。ときには、任意売却を私がおこない、弁護士には民事再生手続等をすすめてもらうこともあります。これは何も任意売却に限ったことではありません。例えば、行政書士は相続業務を行ないますが、遺産の移転登記は司法書士に依頼しますし、遺産の分割協議がまとまらなければ調停・審判ですから、弁護士につなげていきます。   「身近な街の法律家」である行政書士には種々の相談が寄せられます。一般の人には、どの士業が問題を解決してくれるかの正確な情報がないからです。このため行政書士は相談者のニーズを汲み取り、問題解決の処方箋を示とともに、対処できるところは自ら解決に努めることになります。しかし、いずれにしても行政書士などの士業が任意売却の領域をどうする、というような大げさな話にはなりませんので、ご安心ください。    なお、「やってはいけない任意売却」「任意売却と売却に必要な費用」及び「任意売却と売却後の残債務」も参照してください。 Wed, 07 May 2008 22:07:28 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13260693.html  ５番まで担保権の付いた物件の任意売却です。担保権者の数を聞いて大変そうに思うでしょうが、それほどでもありません。物件の購入がバブル前であったため残債はそんなにないのです。といっても債権者が多いですから、後順位の担当者などは「うちは当然、配分はゼロでしょうね。」とすっかり観念してしまっています。 しかし大変なのは、残債ではなく別のところです。この依頼者には、売却ができたとしても当分の間は引越しができない事情があります。それに引越代なども儘ならずお金の捻出も必要です... Sun, 13 Apr 2008 19:15:01 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13200200.html  任意売却のページを読んで、弁護士等と任意売却業者のそれとでは、後者の実績話は別にしてもかなり色合いが違うな、と思われるでしょう。それはなぜか、ということを少し書いてみます。 当然のことですが、仲介業者は売物件がなければ仕事になりません。しかし、いまの不動産市況では物件はなかなか集められません。とりわけ営業力の劣る中小業者では大変です。こんななかで、任意売却は物件集めに格好の手段になっています。これが任意売却業者の多くが規模の小さい仲介業者である理由です。一部の任意... Sat, 18 Aug 2007 18:07:02 +0900 日記・コラム 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13181703.html 任意売却の関連情報では、任意売却を考えるときに参考になる思われる情報を取り上げました。 民事再生法の住宅ローン特則や親子間売買など競売を回避して自宅を残す方法もありますが、その実現には高いハードルがあります。慎重な検討が求められるでしょう。 住宅金融支援機構の融資を利用している人には、同機構の任意売却の費用負担基準等は、ぜひ知っていただきたいと思います。税金や自己破産などの知識も、任意売却を考えるうえで欠かせない情報です。 任意売却後の残債の問題は、極めて重要ですが、ここではあまり聞くことのないサービサーの存在を知っておく必要があります。延滞情報の登録機関についても、今後を考えた場合にはよく理解しておかなければなりません。  Tue, 15 May 2007 21:43:17 +0900 任意売却のミニ情報 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13181701.html 任意売却の疑問・質問では、任意売却の相談でよくある疑問や質問をとりあげてみました。  任意売却後も引き続き住み続ける方法はないか、共有で相手が売却に同意しない場合はどうするのか、任意売却の情報登録はどうなるのか、連帯保証人がいると任意売却はできないのか、といった質問はよくあります。   このほかにも、競売手続きに入ってしまった後では任意売却は無理か、自己破産を考えているが、その場合でも任意売却はできるか、担保権者が何人もいるが任意売却はできるか、任意売却するにも費用がない、方法はないのかなどの質問もあります。 Tue, 15 May 2007 21:16:38 +0900 任意売却の疑問・質問 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所 http://www.anze.jp/article/13181647.html  任意売却の基礎では、任意売却を考えるうえで欠かせない、いくつかの項目を取り上げました。普段、聞きなれない言葉が多いですが、できるだけわかりやすく書いたつもりです。 任意売却の最終目標は、売却後の残債の支払額を抑え、生活を再生させることにあります。単に、自宅が売却できれば、それで終わりにはなりません。いまの不動産市況では、任意売却しても千万円単位の借金が残ります。売却はできてもその後の借金をどうするのかが課題になってきます。 任意売却後の残債に苦しむ人の相談が多いで... Tue, 15 May 2007 16:45:51 +0900 任意売却のポイント 任意売却相談 行政書士安瀬法務事務所