昨年の暮、あるサービサーとの間で物件の売買契約と債務弁済契約を結びました。
その年の２月に相談を受けた事案ですが、銀行が売却に応じなかったため、債権を譲受けたサービサーとの任意売却になってしまったのです。債権者は変りましが結果はオーライでした。
債権がサービサーに譲渡された結果、任意売却と残債問題が同時に決着できたのですから、債務者には喜ばしい限りです。
今日は、この事案を通してサービサーとの任意売却について書いてみます。

３月。ある自営業者が任意売却の相談にきました。２年前に購入したマンションでまだ５９００万円の残債がありましたが、収入は借入れ時の１/５に激減しています。これでは頑張ったところで支払いはできません。
このため、相談者は既に自宅の処分を決断して業者に売却を依頼していました。しかし売却価格が残債額と同額ではとても売れません。やがて３ヵ月が経ち、業者からは契約の更新と価格の引下げを求めらる状態になっていました。こんな折、ネットで任意売却を知ったのです。
この相談者に限らず、当事務所が任意売却を受ける多くはこのような経緯をたどっています。

４月。任意売却に取りかかりましたが、この事案の場合、ローンの設定に保証会社が入っていません。そのうえ債権者は全額回収に固執する（つまり、任意売却には応じない）有名な銀行です。このため、当初から競売や債権譲渡を想定せざるをえませんでした。
売却価格は、債権者の意向もあって５０００万円としましたが、引合いはありません。その後、４５００万円に引下げましたが同じです。近隣に価格の近い新築の戸建てやマンションが多いうえ、需要が限られるメゾネットタイプの建物ですから無理もありません。

９月。債権者からは債権譲渡の話がでてくるようになっていました。そんな中、４０００万円で買付が入ってきました。市場的には結構な価格ですから保証会社であれば落着の話ですが、債権者は応諾しません。
銀行ですから、いろいろと事情があるのでしょう。何かをいったところで、せん無いことです。
ちなみに、この銀行とはこの年の７月にも任意売却をしていますが、その時の売却価格は６５００万円で残債額は６４５０万円でした。売却費用の２７０万円は、もちろん債権者です。

１０月。債権は想定通り担保権付きで譲渡されました。譲受人は不動産会社のサービサーですから、もちろん任意売却が希望です。
任意売却で多くの回収が望める以上、あえて競売を選択する理由はありません。ましてや債権取得の目的は物件の再販にあるのですから、選択肢は任意売却しかないのです。
買付価格は想定の４０００万円でしたが、売却益がえられない債務者には価格はなんの意味もありません。意味があるのは残債だけです。

債権者の提示してきた債務弁済契約案は概要、次の通りでした。
弁　　　　　済　　　残元金１９７０万円の弁済として、３００万円を支払うものとする。
支  払 方 法　　　毎月１万円を５年間、支払うものとし、最終月に残額２４０万円をを支払うもの
　　　　　　　　　　　とする。
弁済後の処理　　弁済を約定通り履行した場合は、①残元金から弁済した金額を差し引いた金
　　　　　　　　　　　額、②利息、③遅延損害金について、その支払いを今後、一切請求しない。

提示案は、債務者の意向をそれなりに考慮はしていましたが、そのまま呑むことはできません。
請求を受ける立場の債務者ですが、強さももっています。競売を選択できない債権者としては、何としても債武者に売却に応じてもらう必要があるからです。
所有権が債務者にある以上、債権者が強気にでたところで自ずと限度があります。債権の買取価格は企業秘密で知ることはできませんが、競売にしてしまうようでは債権を取得した意味はないでしょう。
だとすれば、債務者は競売を覚悟で強気を通すことがでるはずです。

話合いには、次のような姿勢で臨みました。
１　売却価格は、提示額で応じる。
２　売却時期も、意向に従う。（既に引越し済。）
３　債務者には、分割弁済の意思がある。
４　現在の経済状態から、弁済案の支払は困難である。
５　仮に、案の譲歩ができないのであれば、売却には応じられない。

債務弁済契約案は、最終的には次のようにまとまりました。年を越したくないという債務者の意向もあっての決着です。
弁　　　　　済　　　残元金１９７０万円の弁済として、１００万円を支払うものとする。
支 払  方 法　　　毎月２０００円を５年間、支払うものとし、最終月に残金８８万円を支払うもの
　　　　　　　　　　　とする。
支払後の処理　　弁済を約定通り履行した場合は、①残元金から弁済した金額を差し引いた
　　　　　　　　　　　金額、②利息、③遅延損害金について、その支払を今後、一切請求しない。
　　　　　　　　　　　なお、最終月分の返済について、債務者から協議の申出がある場合は、債
　　　　　　　　　　　権者は誠実に対応するものとする。

銀行からサービサーへと約１年にわたる任意売却でしたが、任意売却と同時にやっかいな残債にも決着がつけられたことは債務者にとって幸いでした。
保証会社の債権では、このようにはいきません。残債の話合いは長期戦になるのが一般ですから、債務者の精神的な負担も長く続くことになります。
その意味では、この事案のように債権が担保付で譲渡され、サービサーとの任意売却になった場合のメリットは大きいです。

相談を受けていると、「任意売却をするか、自己破産をするかで迷っている」「任意売却をすると自己破産をしなくとも済むと聞くが」といった質問があります。
今日も「いまの収入では住宅ローンの支払いは不可能です。家を売却できるならしたいですが、売却すると残りのローンを一括返済しなければならないと聞きました。自己破産でない方法はないでしょうか」（埼玉県）という相談です。

任意売却と自己破産については、私のページでも各所で書いていますが、結論をいうと、どちらでも自由に選べるという関係にはありません。残念ですが、自己破産はいやだから任意売却にしたいとか、どちらを選んでも同じなら任意売却にしたい、というようにはいかないのです。両者の違いを理解する必要があります。 

自己破産は、法的な債務整理の一つで、「債務の支払いが不能」な状態にあることが、申立ての条件です。ですから、いくら借金が多くても支払いる収入があったり、資産があったりすれば認められません。これに対して任意売却はどいうと、債権者が担保物件の売却を承認してくれさいすれば、他には特段の制約はありません。すべては債権者と債務者間の話合によります。

自己破産が認められ免責されると、所有する資産は処分されますが、その代わり残った借金の支払いは、原則としてする必要がなくなります。任意売却の場合も売却代金は返済に充てられ、結果として借金額は減りますが、返済できなかった借金はそのまま残ってしまうのです。これが任意売却の残債の問題です。

自己破産と任意売却のこの違いは、決定的に重要ですから、しっかりと理解しておかなければなりません。にもかかわらず、自己破産と任意売却を同じ意味あいで受けとめる人がでてくるのですが、その背景には次のような事情が考えられます。まず、自己破産と任意売却はどちらを選らんても、自宅はなくなってしまうということがあります。自らの意思で売却するか、自己破産で裁判所に処分を委ねるかの違いはあっても、自宅を失うことに変わりがないですから、どちらも同じようなもの、と考えるのは無理もないでしょう。

しかし、次の点は問題です。これまで説明したように、自宅を処分した後の残債は、任意売却か自己破産かでまったく違ってきます。ところが実際には、任意売却について「売却してしまいば、残債は何とかなるとか、放っておけば請求はこなくなる」などと説明する業者がいるために、（相談者にいわせると、このような業者を任意売却の専門業者というそうです。）両者の違いが分からないままに、何となく任意売却をしてしまう人がでてくるのです。次はその一端です。

  
[一年前にマンションを任意売却しました。売却しても残債が残るので迷っていたのですが、仲介業者に後から送ってくる書類に支払いない旨を書いて提出すれば大丈夫といわれ、売却を決めました。その後債権者からは何の連絡もなく、それで済んだだのかと思っていました。ところが先日、返済をお願いしたいので相談をお待ちしていますとの文書が届きました。現在、専業主婦で収入はなく、家族には度々のローン滞納や売却時に迷惑をかけており、どうしたらよいかと悩んでいます」（北海道）

支払いが困難になり任意売却の専門不動産業者に売却を依頼しましたが、業者は残債の支払いは、来たらきたで対処しましょう、という感じでした。今年に入ると債権回収会社の担当者から外での面談を求められ、会社の帰りに喫茶店で債務弁済の説明を受けましたが、とても嫌な雰囲気で払わないとどうなるとか脅かされているようでした。胃が痛くなり正直会いたくないのです。自分のことだから誠意で解決してください、と業者にはいわれますが精神的に不安です」（千葉県）

2年前の任意売却ですが、残債を譲り受けた債権回収会社から生活状況を聞きたい、という電話がきますがどうしたらよいでしょうか。途方に暮れています。任意売却した業者は、放っておけばよい、残債は時効でなくなってしまう。というのですが本当でしょうか」（神奈川県）

売却してしまいば何とかなると、いわれるまま任意売却して残債に苦しむ人は少なくないのです。低迷する不動産市況下ですから、仲介物件を獲得するために「任意売却のプロ」を語る業者がいてもおかしくはないでしょうし、売る物件がなくてば商売はできませんから、いろいろと考える事情は分かります。 

となると問題は、任意売却をする本人がどのように考え、どのように対処すべきかということになってきます。その場合に大事なことは、任意売却をしても残債務は当然には消えないという認識と、その上に立つて、残債の支払いに対処できるかどうかを考えることです。任意売却をしたからといって、多額の残債を簡単に、気前よく放棄するような債権者はいません。それが金融会社であればとっくにこの世から消えているでしょう。考えるまでもないことです。

どうしても残債務に対処できないのであれば、任意売却での問題解決は困難ですから、法的整理を検討しなければなりません。自己破産を避けるため抜け道がないかなどと、あちこち相談して歩いても無意味です。
考えるべきことは、自分と家族の生活であり、生活の再生です。借金の支払が不能になった以上、そこから脱却する一番の近道は、借金をすべてリセットすることです。それには法的整理の選択をするほかありません。

任意売却にはメリットが少なくないですが、そこでの問題解決には限りがあり、決して万能たりえません。このことをしっかりと認識して対処しないと後で、困難な局面に直面することになってしまいます。任意売却はあくまで任意売却であって、自己破産などの法的整理に取って代わるような債務整理はできないのです。

任意売却をした方から手紙等をいただきます。私としては特別、感謝されるような大そうな仕事をしているわけではありませんが、いくらかでも役に立つているとすれば素直に嬉しいです。  
[私は、任意売却を扱っている不動産業者を信用することができませんでしたので、先生が近くにおられなければ、任意売却ができず、危なかったと思っています。いわば、先生のお陰で人生の危機から救われたものと思っています。深く感謝申し上げます。いまは、生活レベルはずいぶん落ちましたが、生活はしています。今後とも、よろしくお願い申し上げます。」（東京都）
恐縮するメールですが、ぜひ頑張って完全復帰していただきたいと思います。

各地の梅の名所が紹介されています。暖かい春はもう目の前ですね。この時期は任意売却の決済が多くなります。当事務所も３月までに５件の決済があり結構、忙しいです。

最近、「絶対にやってはいけない任意売却」というページを目にしました。面白そうな内容でしたので読ませていただきましたが、今日はこの感想です。

このページは、いわゆる身内間売買による任意売却で３００万円もの手数料を支払わされたという悪徳業者（？）の話ではじまります。そして最後は任意売却はやってはいけない、自己破産こそが最善であるという結論です。その理由として、任意売却には次のような問題があるとの指摘です。

１つ目は、任意売却では売却後に借金が残ること。

２つ目は、任意売却は弁護士法違反であること。

３つ目は、任意売却は自己破産で解決できること。

さらに、任意売却をすると、「自己破産も個人再生もできなくなる」と警告し、任意売却をしてもよいのは、次の場合に限られると書いています。

１　売却によって残債以上の利益がでる、また最低でも相殺できるとき。

２　相殺できない場合でも、その残債が３年間で無理なく支払えるとき。

読んでみて、なるほどと感服するところもありますが、全体として賛同しかねるところが多いです。以下に私の考えを述べます。

まず、任意売却では法外な手数料をとられる、についてです。

宅建業者の媒介手数料が、売却価格の３％＋６万円以下（４００万円超の場合）となっていることは、ご承知のとおりです。仮にこれ以上の手数料を請求したら文字通り法外ですが、業務停止処分を覚悟でそんな請求をする宅建業者がいるとは思いません。

それに、任意売却では手数料を売主からいただくことはありません。住宅ローンの支払いない人に手数料を求めても無理ですから、債権者が負担するのです。にもかかわらず、３００万もの手数料を取った業者とは一体、何者でしょう。

次に、任意売却では借金が残ってしまう、についてです。

自宅をできるだけ高く売って、残債の負担を軽くするのが任意売却です。しかし、いまの不動産市況ですから、残債は避けられません。ところで、自己破産は経済的再生のための法的権利です。ですから私も任意売却の依頼者には、その権利があることを説明し、また残債の支払いができないのであれば、その選択を薦めざるをえません。

しかし、債務者の置かれた状況や考え方はいろいろですから、何が何でも自己破産をしなさい、というわけにはいきません。依頼者のなかに、２度目の自己破産を考えている人がいますが、これに対しては、借金がゼロになるなら結構でないかという人もいれば、自己破産をそんな簡単に考えることはできないという人もいて、様々です。

たしかに、自己破産をして免責を受ければ借金はなくなりますし、そこにはデメリットもほとんどありません。だからといって、自己破産が最善だと断言できるでしょうか。借金で苦労したくないという思いはもっともです。できればそうしたいでしょう。しかし、債権者と合意して生活に支障のない範囲で残債を支払っていくという人がいてもよいのでは、と思うのですが。どうでしょう。

次に、任意売却は弁護士法に違反する、についてです。

不動産業者は、ただただ土地建物の売買を媒介するのが仕事であり、債務整理目的の売買は許されないからだ、というのがその理由です。

自己破産をしただけでは、借金はなくなりません。
免責のない自己破産に時間と費用をかけても意味がないのです。免責されててはじめて、借金がなくなり破産する意味がててきます。

免責によって債務がなくなるのか、そうではなく支払い請求を受けない債務になるだけなのか、の議論はありますが、あまり意味はありません。
支払請求に追われることがなければ、それで十分で、余裕ができたら借金を返済しても別段、困る話ではありません。自己破産をしても、義理を欠かせない人はいるでしょう。

しかし、任意売却をすると自己破産をしても免責されない、となると穏やかではありません。私のページでも「自己破産の前に任意売却をすれば何かと助かります。」と書いていますが、それではとんでもない話になってしまいます。

そこで今日は、任意売却と免責について書いてみます。少しわかりにくいかとは思いますが、できるだけ噛み砕きます。

こんなメール相談があります。
『父は現在１億５千万の負債があり、自己破産を考えています。
その前に父名義の自宅と土地を娘２人と娘婿で買い取ることにしています。資金の用意はできていて、抵当権を持っている銀行も担保権抹消を了解しています。
評価額の売買ではあるのですが、自己破産前に買い取ると管財人に否認される可能性が高いでしょうか。なんとか自宅と土地を買い取ることにしたいのです。

この件について妹の相談している弁護士と、夫の相談している弁護士のおっしゃることが理解できないため、困っています。一方の弁護士は、任意売却も自己破産もかまわないと言い、他方の弁護士は財産隠しになりるというのです。』

同じような相談は少なくありません。経済的に立ち行かなくなった人の、最後の砦になる自己破産がですが、破産をしても免責されないでは、困ります。

本題に入ります。
財産のある人が破産決定を受けると、原則として破産管財人が選任されることになります。破産管財人は破産者の有する財産（破産財団といいます。）を換価するため、財産を処分したり、破産前に破産者がした財産の処分行為を否認して破産財団に戻します。
というのも、破産者の資産を換価して債権者に配分するのが破産管財人の仕事だからです。

これが相談者が心配する破産管財人の否認行為ですが、一口に否認といっても破産法は詐害行為否認と偏頗（へんぱ）行為否認を区別しています。詐害行為とは、債務者の資産を減少させる行為であり、偏頗行為とは一部の債権者に対する弁済などをいうのですが、どちらも免責の不許可事由である点では変わりがありません。
 
では破産申立て前の任意売却は、否認行為になるでしょうか。
まず不相当に安い価格で任意売却した場合は、破産管財人に詐害行為で否認されることになります。しかし、そのような価格では債権者が売却を応諾しませんから（少なくともオーバーローンの状態では）、問題になりえません。問題は相当な価格の売却でも、詐害行為の可能性がないのかということになってきます。
 
破産法は、否認行為の要件の一つに行為の危険性をあげていますが、その有無は、処分によりえられたものが金銭のように隠匿などの危険を発生させるかどうかを判断して決定されます。これを任意売却に当てはめると、それは資産として確実性の高い不動産を売却して現金化する行為でですから、破産債権者を害する危険性は大であると判断されることになります。
 
ところで、住宅ローンによって購入した不動産には抵当権が設定されていますが、破産財団に属する不動産に設定されている抵当権は破産法上、別除権とされます。そして別除権は、破産手続きによらなくても行使できこととされているのです。この結果、別除権をもつローン債権者は、他の債権者に優先して返済を受けられることになります。
 
ということは、抵当権の設定された不動産については、そもそもその価値は評価額から住宅ローンの残債務額を控除した額とみなければなりません。だとすれば、オーバーローンの状態での任意売却は、他の破産債権者を害する恐れはないわけですから当然のこと、否認の対象になりえないことになります。銀行などが抵当権を設定する意味は、ここにあるのです。
 
ただし既にお分かりのように、不動産の価格が住宅ローンの残債額を超えていれば話は別です。この場合は、その差額の限度で他の破産債権者を害する処分として詐害行為が成立する余地が出てくることになります。ただし実際には、現在の不動産市況ですから、こうした事例はまず、ありえませんから心配するに及びません。

なお、否認行為にあたる任意売却についての裁判所の考えは、「否認権が行使されても、抵当不動産の価値から残債額を控除した残余価値の価値賠償をすれば足りる」ということですから、抵当不動産を原状に戻すような必要はないことになります。
 

　今年も残すところ後わずか、１年はすぐに過ぎていきます。それにしても最近はそのピッチが早く感じられるのですが、年齢でしょうか。

　10月、11月と続けて国家試験に関わりました。宅地建物取引主任者試験（宅建試験）と行政書士試験です。といっても後者は東京都行政書士会員として試験の監督者を務めただけですから、特別の話はありません。

　前の試験では私自身が受験者でした。そこで今日は、宅建試験を受ける人の参考になれば、などと勝手に考え体験を書いてみます。個人的な話ですから関心のある方のみお読みください。

　宅建業の世界で生きる人には、この試験は避けて通れません。自分の客の売買契約書や重要事項説明書に記名押印もできないのでは、業界人として一人前とはいえません。そのためか、受験予備校には宅建講座が設けられ、不動産関係者を中心に多くの人が費用をかけ、なかには休日返上で受講していると聞きます。受験者が多いですから予備校は放っておけません。

　しかし、この試験、それほどまでしなくとも受かるはずだ、というのが私の体験です。およそ試験は、とりわけ資格試験では「傾向と対策」がすべてだと考えます。 効率的で効果的な勉強法を工夫しなければなりません。仕事をもっての受験勉強では、なおのことです。

　資格試験は受かれば良しで、本当に必要な勉強は合格後にいくらでもできます。ともかく受かることが大事です。そこで参考になるか分かりませんが、私の受験体験を書いてみます。 

  準備は１０月に入ってからにする。

　試験問題は、記憶力を問うものがほとんどですから、早くから取り組んでも忘れてしまいます。直前に勉強した方が効果的であり効率的です。 

 　過去問中心の勉強に徹する。

　出題される問題は繰り返し問題か、過去問を多少派生させた範囲の問題です。むやみに手を広げても効果はあがりません。それに７割の３５問で合格する試験ですから、範囲を絞り切ることが大事です。

 　コンパクトな参考書一冊にする。

　本番で的確にアウトプットできるよう知識を整理しておくことが重要です。そこで私が見つけた本は、「逆転合格ゼミ」ＴＡＣ出版。Ａ５版の２５０頁であすが、過去のデータ分析がよくできています。これ一冊で必要な知識がえられます。 

　合格点の稼げる分野に特化する。

　建築基準法や都市計画法などは範囲が広く、その割りに出題数が少ないです。このような分野に力を入れるのは得策ではありません。この試験は宅建法と民法が中心です。ここで３０問を稼がなけれ合格は覚束ありませんから、この２分野に集中する必要があります。

 ２０日間の受験勉強 

 まず１週間かけて、過去問（最近の５年分）を解く。

　制限時間内で分かっても分からなくても、ともかく全問を解いてみることが大事です。できるところと、できないところを明確にするのです。

　次の１週間で、前の週に正解できなかった問題をつぶす。

　間違った原因を徹底的に調べ知識を確実にしなければなりません。不確実な知識では本番に役立たないからです。ここで使うのは過去問集の解説と先の参考書だけで十分です。もちろん、重点は民法と宅建法になります。

　直前の６日間は、参考書の熟読と暗記に集中する。

　コンパクトな参考書であれば１日で読み通すことは容易です。参考書は薄さが１番。なにも全問正解を目指す必要はありません。1日の勉強時間は、平均して5時間程度。ノートは取りません。書く時間がもったいないですし、その場で記憶してしまいばよいのです。その代わり、参考書に書き込みをします。試験直前に参考書１冊を読めば事足りるようにするためです。 

　試験当日 

　教室に入ると以外に女性が多く、私のような年齢の受験者は見当たりません。問題は、最初の民法から順を追って解いたのですが、意外と時間がかかってしまいます。途中であせりだし全問が終わったのは5分前。マークを埋め終わるとほぼ同時にベルが鳴っていました。宅建法から入れば余裕がもてたのに、と反省しましたが後のまつりです。 

　試験を終えて

 なんとか試験は終了したが疲労困憊。帰りの駅までの道が遠く感じました。悪くても40点はできたと自己採点したが、果たして何点であったか。二度と受ける気はないので、問題集はその日に処分してしまいました。発表日のことはすっかり忘れていた12月2日、合格の書留郵便が届きましたが、特段の感慨はありません。もともとが興味本位で受けた試験です。

もうすぐ7月というある日。渋谷区で飲食店を営む社長から任意売却の依頼がありました。公認会計士事務所の勧めがあっての話です。
急ぎ銀行の任意売却の承認を取り付け、業者との媒介契約も結びました。ところが7月の下旬には社長はご他界です。自殺でした。遺言書どころか書き残しの一片もありませんから、詳しい理由はわかりません。

依頼を受けたときには、『これで仕事が続けられる。がんばらなくては‥‥。』と元気に話してくれていたのですが、本当に残念です。

あれから３か月が過ぎました。この間、遺族の委任を受けて相続手続きを進めてきましたが、それも来週には「相続分割協議書」に印鑑をいただくところまできました。後は相続登記を済ませ、改めて自宅の売却に入る予定です。

事業者の相続は結構、大変です。法人の債権債務は、もちろん相続の対象ではありませんが、実際にはそう単純ではありません。会社のほとんどの債務は、代表取締役である社長が個人保証をしているからです。
ビルの賃貸借契約、売掛金、リース料などの債務をそのまま引き継ぐのでは、相続人としてはたまりません。何とかしなければならないのです。

しかし、敷金の返還ひとつをとっても、契約では造作物や備品の撤去が賃貸借契約の解約条件になっています。つまり、空っぽの状態にしなければ契約の解約もできないのですから、敷金の返還請求もできません。
かといって、撤去工事費やリースの残債を支払う資金は遺族にはないのです。うまい具合に、現状でテナントを引き受けられる方を探すしかありません。しかし、この景気の悪い中、右から左とはいきませんから、仲介業者を急がせないと敷金はどんどん消えていきます。

他方で任意売却の方は予想外でした。住宅ローンには団体信用生命保険が付いいて、保険期間も残っていたからです。
早速、保険金の支払い手続きをとり、社長のローンは消すことができました。共有者の奥さんの分は残りますがわずかです。売却すればローンを全額返済しても、新しい家を購入する資金や老後の生活費を確保できます。

しかし、うまくばかりはいきません。財産調査のなかで数千万円に上る個人債務が判明したのです。貸主は同業の社長でしたが、相続放棄を考えなければならないほど多額です。
債務超過の相続では相続放棄をするのが賢明な選択です。相続人は一切の債務を負わなくてもよいのですから。ただし放棄をすれば、債務と同時に自宅の相続もできなくなります。

これでは団体生命保険も意味がありません。債務を放棄してもらう以外に方法はありませんが、遺族には無理ですから結局は、私が出向くことになります。
遺族の現状等を説明しながら債権者との話を進めていきましたが、結果は債権の全額放棄でした。ある程度の支払いは覚悟のうえでしたが、想定外でした。すべては亡くなった社長の人柄です。

『いまの事業は楽ではないが何とかやっている。正直、惜しい大金ではあるが融資したのは社長個人であり、残念だが諦める。長い間、社長には本当に世話になってきた。この年で大変だが、仕事をしていれば金は取り戻せる。』債権者の社長はそう語りました。

景気の低迷するなかで、事業者からの任意売却の相談が増えています。
業態はさまざまですが、厳しい事業環境の下で頑張っている状況は変わりません。7月だけで3件の事業者の任意売却を受けましたが、今後、更に増えることが憂慮されます。
一日も早い景気の好転を願わざるえません。

この夏は、２件の競売も取下げました。期間が限られている中で、仲介業者による売却をしていたのではアウトでしたが、幸い近親者による任意売却ができました。
それにしても、1件は9月１０日からの期日案件で依頼を受けたのは8月も下旬でしたから、文字通りの綱渡りを強いられました。
債権者の協力もあって、なんとか取下げになりましたが、暑いなかで我ながらよく頑張れたと思います。

これまで何回か書いていますが、競売手続きに入ってしまうと任意売却はやっかいです。それに、余分な費用と時間を消費する結果となってしまいます。
債権者との関係の維持に努め、何としても競売をさせないようにしなければなりません。他ならぬ自分のためですから、頑張ってほしいのです。

地方から任意売却も、この夏に3件受けました。当事務所は任意売却を首都圏に限定しています。依頼者の顔の見えるところで仕事をしたい、という思いからです。
しかし、事情によっては引き受けざるをえません。それに地方の物件であっても任意売却に特段の障害はありませんから。

九州の宮崎市、北海道北見市そして大阪の寝屋川市の3件ですが、依頼者は会社を解雇され横浜市に転職してきたとか、転勤で千葉市に住んでいるが再び戻ることはないとか、それぞれの理由を抱えています。話を聞くと断れないのです。

任意売却を受けるようになって２回目の夏も終わりました。
あわただしくしているうちに、季節は間もなく冬を迎えます。そろそろ年相応にゆったりと仕事をしたいのですが、そうもいきそうにありません。
明日も任意売却の依頼者に相模原市で会わなければなりません。そして月末には千葉市での決済が待つています。

ビザ衛門』国際行政書士事務所

http://www.visaemon.jp/

外国人の在留資格取得・帰化申請・永住申請・国際結婚・就職等はおまかせください。

ブログdeホームページ

http://www.blogdehp.jp/ 

任意売却の依頼が多くなっています。

当事務所も６月は４件の依頼を受けました。任意売却だけの行政書士でもありませんから、これが限度です。他にも２件の相談があり対応しましたが、今日はこの２件について書きます。

１件は、２月の依頼でした。

競売開始決定通知に驚いた息子さんからの依頼でしたが、物件の所有者は母親です。息子さんを通して電話をすると『不動産屋に当たっているところです。必要になったら連絡します・・・』でした。

業者を探しているのなら心配に及びません。その後は連絡もないのですっかり忘れていました。

ところが５月も下旬、『任意売却をしてください。競売になっては残債が支払えません。お願いします』の突然の電話です。

業者に依頼しなかったのですか？

『残債がでない価格で売れるというので、大手業者に任せたのですが売れません。今週で媒介契約は切れますが、６月１５日が入札です。何とかしてください。』

話は分かりますが、今から買主を探して債権者の承諾を取り付けるのは無理ですよ。

と話はしましたが、買い手がいれば可能性は無きにしも非ずです。無理だと思いますが業者に当たってみましょう、ということにしました。

しかし、結果は裁判所の基準価格を下回る売却価格の話しばかりです。変形敷地にセットバック道路、加えて目の前に高速道路ですから、やむをえません。

残債も少なく、そんなに難しい案件ではありませんが、時間がなくてはどうにもなりません。

結局、依頼者には任意売却は無理であること、この場合は競売にした方がむしろメリットがあることを説明して断念していただきました。

業者にも問題がありますが、依頼者も考えなければなりません。

任意売却は、裁判所の自己破産などとは違って、いわば話合いによる債務整理ですから、債務者自身に問題解決者としての強い意識が求められます。業者に任せて一件落着、とはいきません。売却後の残債ではなお更です。

任意売却で仲介業者にできることは、基本的には物件の売却に過ぎないことを認識しておかなければなりません。

本件でも相談者に当事者意識があれば、自宅を競売にさせることはなかったでしょう。他人任せの任意売却では、後で自分が困ったことになるのです。

２件目も競売手続き中の案件です。

なにがなんでも競売は避けたいという方ですが、電話は開札日の２週間前でした。 

話によると、任意売却を依頼しているが、サービサーの担当者が頑なでどうにもならない、とのことです。

状況を聞くと、ローンの支払遅滞は１年を超え、国税と市税で百万以上を延滞して差押さえを受け、マンション管理費の滞納も数十万になっています。

これでは、任意売却は容易ではありません。担当者の姿勢以前の問題です。

案の定というか、サービサーの担当者は話の分かる任意売却に前向きな人でした。原因は、債務者側にこそあります。

任意売却は話合いですから、両者の間に良好な関係と歩み寄る姿勢が欠かせません。

相談者によると、幸いなことに大手仲介業者のお客に物件を市場価格で、しかも即金で買い取れる人がいるとのこと。ならば何とかなりそうです。そこで急ぎ、後順位担保権者のハンコ代も含めて債権者の承諾を取り付け、税の差押さえの解除の了承も取り付けました。あとは業者の仕事で、私が出る必要はありません。  

任意売却は、債権者から売却価格の承諾を取り付けたり、関係権利者との調整などやっかいです。しかし売却価格にしても市場価格とそんなに差がなければ大きな障害にはなりません。

結局のところ、任意売却が成功するか否かは、いかにして債権者との良好な関係を構築し、そのうえに立って話ができるか、ということに尽きるのです。経験やノウハウなどはその後の話ですし、また決定的なものでもありません。

任意売却をするのであれば、債権者に対して感情的になったり、対応を求められても応えようとしない、ということでは絶対に困ります。

理由はあるでしょう。しかし支払いを遅滞させているのは債務者自信です。このあたり前の事実をまず認識すべきです。

自分のおかれた立場を考え、相手方の立場を理解する姿勢がなければ（なにも債権者のいう通りになることではありません。）、任意売却の成功はおぼつきません。

今日は横浜駅西口の都市銀行支店で任意売却の決済がありました。

依頼は昨年の６月ですから、もう１年近くになります。病気で勤務先を退職し、傷病手当での生活を余儀なくされていた方でした。

任意売却を進めるうえでの障害はなく、問題といえば引越の時期だけでした。依頼者には、来春の大学をめざす息子さんがいて、この家で受験勉強に専念させてあげたい、という強い思いがあったのです。引越時期を考えるとき、任意売却のメリットは大きいです。

任意売却では事情を踏まえ、引越の時期を考慮できますが、競売でそうはいきません。それに、多くは引越代も出て助かります。

息子さんの学校生活も始まり引越しも無事終わって、この日の決済です。後は、ご本人の病気回復を願うばかりですがまだ若いですし、幸い会社は復帰を受け入れるということですから、これからです。

暇つぶしに任売業者のページを見ることがありますが、するとなぜか、私のページを取り込んだページに出会い驚いてしまいます。普通の方であれば、こんなまずい文書じゃどうにも、と手直しして載せてくれるのでしょうが、そのままですから‥‥。

でもまあ、拙いページでも利用してくれる方がいるのですから、素直に感謝すべきかもしれません。ただし、内容に誤りがあっても責任は負いかねますので、その点は悪しからず。

この任売業者、同じページで行政書士についても触れています。こちらは興味深いのですが、残念なことに書いていることがよく分かりません。どうも、行政書士が任意売却をするのは弁護士法に違反する、と言うことのようではあるのですが‥‥。

不思議なのは、なぜ任売業者が行政書士など士業のことをくどくど書くかです。

弁護士法について弁護士が書くのは分かりますが、といっても任意売却等で私が係わる弁護士からは、そんな話を聞くことは勿論、ありません。狙いは、任意売却は業者の専売領域であるから、行政書士や司法書士、弁護士などの士業は領域に入るな、ということにありそうです。

しかしそう言われても、行政書士などの士業が、任意売却に係わるのは、多くはいろんな相談等を受ける中で、任意売却があるというぐらいの話に過ぎません。それに士業の場合は、任意売却に係わるとしても物件を売却するだけの業者とは、とらえ方が異なります。

住宅ローンの問題を任意売却だけで解決することはできません。任意売却後の残債に苦しむ相談者が多い現実は、そのことを示しています。

各士業は、法律によって職務領域が規定されていますから、自ら対応できないところは他の士業に協力を求めます。そうしなければ問題解決にはなりません。業者はこのあたりが分からないため、単純に法律違反などと言うのでしょうが、行政書士を含めて法律家が、法律違反をすることはありません。

私の場合ですと、債権者との任意売却の根回は私が行ない、売却は仲介業者に依頼し、残債で法的処理が必要なら弁護士等に協力を求めます。ときには、任意売却を私がおこない、弁護士には民事再生手続きをすすめてもらうということもあります。
これは何も任意売却に限ったことではありません。例えば、行政書士は相続業務を行ないますが、遺産の移転登記は司法書士に依頼しますし、遺産の分割協議がまとまらなければ調停・審判ですから、弁護士につなげていきます。

「身近な街の法律家」である行政書士には種々の相談が寄せられます。

一般の人には、どの士業が問題を解決してくれるかの正確な情報がないからです。このため行政書士は相談者のニーズを汲み取り、問題解決の処方箋を示とともに、対処できるところは自ら解決に努めることになります。しかし、いずれにしても行政書士などの士業が任意売却の領域をどうする、と言うような大げさな話にはなりませんので、ご安心ください。

この依頼者、自宅を知人に譲渡し所有権の移転登記もしています。名義を変えておけば、自宅を維持できるとと考えたのです。
抵当物件が譲渡されたところで、物件の担保価値そのものが変わるわけではありませんから、物件の譲渡に担保権者の承諾はいりません。
交換価値を押さえるのが抵当権ですから当然ですが、支援機構としてはそれでは困ります。

支援機構の住宅ローンは、住宅困窮者に対する政策融資です。それがいつの間にか譲渡目的の物件の融資にすり替わってしまっては許せません。
物件の所有権者を元に戻せ、という支援機構には理由があります。融資物件を賃貸している場合も、同じ理屈になるでしょう。

ただ物件の登記名義人は変っていても、実態に変更はありません。素人考えで債権者の督促を逃れるため、名義を友人に移しただけの話だからです。
名義人変更に障害はありませんが、費用がかかります。といって他に方法はありません。しょうがないので費用を工面し、司法書士にも協力してもらって名義を戻しましたが、また余計な出費です。

こうしてやっと、任意売却の申請まで辿り着きましたがこの間、２か月ほどかかってしまいました。後は売却を進めればよいだけですが、任意売却の下地づくりは結構、大変な場合があります。

さて、この案件もそうですが、債務整理は早めの対応が何よりも肝要です。
時間が経つほど問題解決の選択肢は狭まり、余計な出費がかさみ、あげくは打つ手がなくなってしまいます。
いろいろと考えることが多いのは確かでしょう。しかし一人で考えていても、なかなか前に進みません。専門家の無料相談などをを積極的に利用してみてはどうでしょう。展望が開けてくるはずです。

　このほかにも、競売手続きに入ってしまった後では任意売却は無理か、自己破産を考えているが、その場合でも任意売却はできるか、担保権者が何人もいるが任意売却はできるか、任意売却するにも費用がない、方法はないのかなどの質問もあります。
　

　無料相談は、お気軽に安瀬法務事務所０４２－６７４－５３９０までどうぞ。