各地の梅の名所が紹介されています。暖かい春はもう目の前ですね。

この時期は、任意売却の決済が多くなります。当事務所も３月までに５件の決済がありますが、所員は私だけですから結構、忙しいです。

最近、「絶対にやってはいけない任意売却」というページを目にしました。面白そうな内容でしたので読ませていただきましたが、今日は、この感想です。

このページは、いわゆる身内間売買による任意売却で３００万円もの手数料を支払わされたという悪徳業者（？）の話ではじまります。そして最後は任意売却はやってはいけない、自己破産こそが最善であるという結論です。

その理由として、任意売却には次のような問題があるとの指摘です。

１つ目は、任意売却では売却後に借金が残ること。

２つ目は、任意売却は弁護士法違反であること。

３つ目は、任意売却は自己破産で解決できること。

さらに、任意売却をすると、「自己破産も個人再生もできなくなる」と警告し、任意売却をしてもよいのは、次の場合に限られると書いています。１　売却することによって残債以上の利益がでる、また最低でも相殺できるとき

２　相殺できない場合でも、その残債が３年間で無理なく支払えるとき

読んでみて、なるほどと感服するところもありますが、全体として賛同しかねるところが多いです。以下に私の考えを述べます。

まず、任意売却では法外な手数料をとられる、についてです。

 宅建業者の媒介手数料が、売却価格の３％＋６万円以下（４００万円超の場合）となっていることは、ご承知のとおりです。仮にこれ以上の手数料を請求したら文字通り法外ですが、業務停止処分を覚悟でそんな請求をする宅建業者がいるとは思いません。

それに、任意売却では手数料を売主からいただくことはありません。住宅ローンの支払いない人に手数料を求めても無理ですから、債権者が負担するのです。にもかかわらず、３００万もの手数料を取った業者とは一体、何者でしょう。

次に、任意売却では借金が残ってしまう、についてです。

自宅をできるだけ高く売って、残債の負担を軽くするのが任意売却です。しかし、いまの不動産市況ですから、残債が残るのは避けられません。ところで、自己破産は経済的再生のための法的権利です。ですから私も任意売却の依頼者には、その権利があることを説明し、また残債の支払いができないのであれば、その選択を薦めます。

しかし、債務者のおかれた状況や考え方はいろいろですから、何が何でも自己破産をしなさい、ということはできません。依頼者のなかに、２度目の自己破産を考えている人がいます。これに対しては、借金がゼロになるなら結構でないかという人もいれば、自己破産をそんな簡単に考えることはできないという人もいて、様々です。

たしかに、自己破産をして免責を受ければ借金はなくなりますし、そこにはデメリットもほとんどありません。だからといって、自己破産が最善だと断言できるでしょうか。借金で苦労したくないという考えはもっともです。しかし、債権者と合意して生活に支障のない範囲で残債を支払っていくという考えがあってもよいのでは、と思うのですが。どうでしょう。

次に、任意売却は弁護士法に違反する、についてです。

不動産業者はただ土地建物を売買するのが仕事であり、債務整理目的の売買は許されない、というのがその理由です。

なるほど、任意売却が債務整理に結びつく面があることは間違いありません。またそうであるから任意売却をするのです。しかし任意売却が弁護士法違反だというのは飛躍しています。任意売却であれ一般の売却であれ、売却行為自体に変わりはありません。

また、債権債務に係わる行為ばすべて弁護士法違法だというのも乱暴な話です。弁護士法で弁護士独占としているのは、「法律事件」事務に限られると理解されています。そして法律事件とは、一般に「法的紛争事件」であると解されるのです。

しかし任意売却は、債権者と債務者の合意に基ずく行為ですから（そうでなければ任意売却はそもそもありえません。）、そこには法的紛争といったものは存在しません。このため宅建業者の弁護士法違法などというものもまた、存在しないことは自明です。

次に、任意売却は自己破産でもできる、についてです。

自宅の所有者が自己破産をすれば、自宅は管財人によって処分されます。破産法上、処分は競売によることになっていますが、実際には任意売却が多いです。この結果、任意売却で身内等が物件を買い取れる可能性がでてきます。 しかし、どちらの処分方法を選択するかは管財人の判断によりますから、必ずしも任意売却になるとは限りません

また、管財人は債権者に対する配当原資を確保するため売却益の一部（５～１０％）を破産財団に組み入れます。しかし、これでは担保債権者の配分額が少なくなりますから、特に後順位の担保債権者は簡単に任意売却を認められなくなります。この結果、競売になってしまうということもありえるのです。

以上から、自己破産における管財人の任意売却は必ずしも保証されたものにはなりえません。

次は、任意売却すると自己破産ができない、についてです。

今年も残すところ後わずか、１年はすぐに過ぎていきます。それにしても最近はそのピッチが早く感じられるのですが、年齢でしょうか。

10月、11月と続けて国家試験に関わりました。宅地建物取引主任者試験（宅建試験）と行政書士試験です。といっても後者は東京都行政書士会員として試験の監督者を務めただけですから、特別の話はありません。

前者では私自身が受験者でした。そこで今日は、宅建試験を考えている人の参考になれば、などと勝手に考え体験を書いてみます。個人的な恐縮する話ですから、関心のある方のみお読みください。

宅建業の世界で生きる人には、この試験は避けて通れません。自分の客の売買契約書や重要事項説明書に記名押印もできないのでは、業界人として一人前とはいえないでしょう。

そのためか、受験予備校には宅建講座が設けられ、不動産や金融関係者を中心に多くの人が時間と費用をかけ、なかには休日返上で通っていると聞きます。受験者が多いですから、予備校にとっては放っておけません。

しかし、この試験、それほどまでしなくとも十分に受かるはずだ、というのが私の体験です。およそ試験は、とりわけ資格試験では「傾向と対策」がすべてだと考えます。効率的で効果的な勉強法を工夫しなければなりません。仕事をもっての受験勉強では、なおのことです。

資格試験は受かれば良しで、本当に必要な勉強は、合格後にいくらでもできるのですから、ともかく受かることが大事です。

 受験の動機 

私には、試験を受けなければならない特段の理由はありません。ただ、任意売却て不動産売買に間接的であれ関係していますから、資格をもっても悪いことではありません。しかし、建前はともかく、この試験が一体どの程度のものなのかを知りたい、というのが受験した理由です。日ごろ業者と接する中で、この試験に取り組む多くの社員をみているものですから。

 対策を考える 

もとが公務員で勉強は嫌いではありませんが、試験体験は３０年も前の管理職試験が最後。それに齢ですから理解力は別にして、記憶力は著しく減退しています。これでは、若い人には太刀打ちできません。

どうしようか考えましたが、本屋で過去問書を立ち読みすると、難問というほどのものはなく、直感的に３週間も勉強すれば何とかなるのでは、という感じがもてたのです。それでは、ということで締め切り日に申込みを済ますと、自分なりに次のような試験対策を立てました。

勉強は１０月に入ってからにする。

試験問題は、記憶力を問うものがほとんど。早くから取り組んでも覚えたことを忘れてしまう。直前に勉強した方が効果的である。もっとも若い人は別かもしれませんが、年齢ですから。

過去問中心の勉強に徹する。

出題される問題は繰り返し問題か、過去問を多少派生させた範囲にある。手を広げても効果は少ない。それに７割３５問で合格する試験である。勉強範囲を絞らなければならない、

コンパクトな参考書で知識を整理する。

的確にアウトプットできるよう知識を整理しておかなければならない。そこで私が見つけた本は、「逆転合格ゼミ」ＴＡＣ出版。Ａ５版の２５０頁であるが、過去のデータ分析がよくできていている上に、無駄のない知識が整理されている。

合格点の稼げる分野に特化する。

建築基準法や都市計画法などは範囲が広く、その割りに出題数が少ない。このような分野に力を入れるのは得策でない。この試験は宅建法と民法が中心である。ここで３０問を稼がなけれ合格は覚束ない。しかし宅建法で９割を稼ぐことは難しくはないはずだ。

 ２０日間の受験勉強 

まず１週間かけて、過去問（最近の５年分）を解いた。

制限時間内で分かっても分からなくても、ともかく全問を解く。できるところと、できないところを明確にすることが肝要である。知っているところに時間をかける必要はない。

次の１週間で、前の週で正解にできなかった問題をつぶした。

間違った原因は徹底的に調べ知識を確実にしなければならない。不確実な知識では本番に役立たない。ここで使ったのは過去問題集の解説と先の参考書だけ。もちろん、重点は民法と宅建法である。

直前の６日間は、参考書を熟読し、記憶した。

コンパクトな参考書のため１日で読み通すことは容易である。参考書は薄さが１番。なにも全問正解を目指す必要はない。

1日の勉強時間は、平均して5時間程度。ノートは取っていない。書く時間がもったいないし、その場で記憶してしまいばその必要もない。その代わり、参考書に書き込みをした。試験直前に参考書１冊を読めば事足りるようにするためである。

　試験当日 

教室に入ると以外に女性が多く、またところどころに欠席者が目につく席があるが、なぜかわからない。私のような年齢の受験者は見当たらない。問題は、最初の民法から順を追って解いていったが、意外と時間がかかる。途中であせりだす。全問が終わったのは5分前。マークを埋め終わるとほぼ同時にベルが鳴る。宅建法から入れば余裕がもてたのに、と反省する。やはり頭の回転は確実に落ちている。

　試験を終えて

 なんとか試験は終了したが疲労困憊。帰りの駅までの道が遠かった。

悪くても40点はできたと自己採点したが、果たして何点であったか。二度と受ける気はないので、問題集はその日に処分した。いまとなっては何点取ったのか確認できないし、またそれをしたいとも思わない。

発表日のことはすっかり忘れていた12月2日、合格の書留郵便が届いていたが、特段の感慨はない。もともとが興味本位で受けた試験である。

 経済状況が厳しいなか、どんな資格であれ、それを持つ意味は少なくないように思う。ましてやそれが国家資格であれば、就職活動などに少しは役立つかもしれない。宅建試験を考えている人に、私のつまらない体験が少しでもお役に立つことがあれば幸いです。

もうすぐ7月というある日。渋谷区で飲食店を営む社長から任意売却の依頼がありました。公認会計士事務所の勧めがあっての話です。
急ぎ銀行の任意売却の承認を取り付け、業者との媒介契約も結びました。ところが7月の下旬には社長はご他界です。自殺でした。遺言書どころか書き残しの一片もありませんから、詳しい理由はわかりません。

依頼を受けたときには、『これで仕事が続けられる。がんばらなくては‥‥。』と元気に話してくれていたのですが、本当に残念です。

あれから３か月が過ぎました。この間、遺族の委任を受けて相続手続きを進めてきましたが、それも来週には「相続分割協議書」に印鑑をいただくところまできました。後は相続登記を済ませ、改めて自宅の売却に入る予定です。

事業者の相続は結構、大変です。法人の債権債務は、もちろん相続の対象ではありませんが、実際にはそう単純ではありません。会社のほとんどの債務は、代表取締役である社長が個人保証をしているからです。
ビルの賃貸借契約、売掛金、リース料などの債務をそのまま引き継ぐのでは、相続人としてはたまりません。何とかしなければならないのです。

しかし、敷金の返還ひとつをとっても、契約では造作物や備品の撤去が賃貸借契約の解約条件になっています。つまり、空っぽの状態にしなければ契約の解約もできないのですから、敷金の返還請求もできません。
かといって、撤去工事費やリースの残債を支払う資金は遺族にはないのです。うまい具合に、現状でテナントを引き受けられる方を探すしかありません。しかし、この景気の悪い中、右から左とはいきませんから、仲介業者を急がせないと敷金はどんどん消えていきます。

他方で任意売却の方は予想外でした。住宅ローンには団体信用生命保険が付いいて、保険期間も残っていたからです。
早速、保険金の支払い手続きをとり、社長のローンは消すことができました。共有者の奥さんの分は残りますがわずかです。売却すればローンを全額返済しても、新しい家を購入する資金や老後の生活費を確保できます。

しかし、うまくばかりはいきません。財産調査のなかで数千万円に上る個人債務が判明したのです。貸主は同業の社長でしたが、相続放棄を考えなければならないほど多額です。
債務超過の相続では相続放棄をするのが賢明な選択です。相続人は一切の債務を負わなくてもよいのですから。ただし放棄をすれば、債務と同時に自宅の相続もできなくなります。

これでは団体生命保険も意味がありません。債務を放棄してもらう以外に方法はありませんが、遺族には無理ですから結局は、私が出向くことになります。
遺族の現状等を説明しながら債権者との話を進めていきましたが、結果は債権の全額放棄でした。ある程度の支払いは覚悟のうえでしたが、想定外でした。すべては亡くなった社長の人柄です。

『いまの事業は楽ではないが何とかやっている。正直、惜しい大金ではあるが融資したのは社長個人であり、残念だが諦める。長い間、社長には本当に世話になってきた。この年で大変だが、仕事をしていれば金は取り戻せる。』債権者の社長はそう語りました。

景気の低迷するなかで、事業者からの任意売却の相談が増えています。
業態はさまざまですが、厳しい事業環境の下で頑張っている状況は変わりません。7月だけで3件の事業者の任意売却を受けましたが、今後、更に増えることが憂慮されます。
一日も早い景気の好転を願わざるえません。

この夏は、２件の競売も取下げました。期間が限られている中で、仲介業者による売却をしていたのではアウトでしたが、幸い近親者による任意売却ができました。
それにしても、1件は9月１０日からの期日案件で依頼を受けたのは8月も下旬でしたから、文字通りの綱渡りを強いられました。
債権者の協力もあって、なんとか取下げになりましたが、暑いなかで我ながらよく頑張れたと思います。

これまで何回か書いていますが、競売手続きに入ってしまうと任意売却はやっかいです。それに、余分な費用と時間を消費する結果となってしまいます。
債権者との関係の維持に努め、何としても競売をさせないようにしなければなりません。他ならぬ自分のためですから、頑張ってほしいのです。

地方から任意売却も、この夏に3件受けました。当事務所は任意売却を首都圏に限定しています。依頼者の顔の見えるところで仕事をしたい、という思いからです。
しかし、事情によっては引き受けざるをえません。それに地方の物件であっても任意売却に特段の障害はありませんから。

九州の宮崎市、北海道北見市そして大阪の寝屋川市の3件ですが、依頼者は会社を解雇され横浜市に転職してきたとか、転勤で千葉市に住んでいるが再び戻ることはないとか、それぞれの理由を抱えています。話を聞くと断れないのです。

任意売却を受けるようになって２回目の夏も終わりました。
あわただしくしているうちに、季節は間もなく冬を迎えます。そろそろ年相応にゆったりと仕事をしたいのですが、そうもいきそうにありません。
明日も任意売却の依頼者に相模原市で会わなければなりません。そして月末には千葉市での決済が待つています。

　http://souzoku.onotakajimu.com/

遺産相続でお困りのあなた、私と一緒に解決へのスタートを切りましょう。

ビザ衛門』国際行政書士事務所

http://www.visaemon.jp/

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任意売却の依頼が多くなっています。

当事務所も６月は４件の依頼を受けました。事務所といっても私一人、それに任意売却だけの行政書士でもありませんから、これが限度です。

他にも２件の依頼がありましたが、今日はこの２件について書きます。参考になれば幸いに思います。

１件は、２月の依頼でした。

競売開始決定通知に驚いた息子さんからの依頼でしたが、物件の所有者は母親です。息子さんを通して電話をすると『不動産屋に当たっているところです。必要になったら連絡します‥‥』でした。

業者を探しているのなら心配におよびません。その後は連絡もなく、すっかり忘れていました。

ところが５月も下旬、『任意売却をしてください。競売になると残債の支払いができないのです、お願いします』の突然の電話です。

業者に依頼しなかったのですか？

『残債がでない価格で売れるというので、大手業者に任せたのですが売れません。今週で契約は切れますが、６月１５日が入札です。何とかしてください』

話は分かりますが、今から買主を探して債権者の承諾を取り付けるのは無理です。

と話はしましたが、買い手がいれば可能性は無きにしも非ずです。無理だと思いますが業者に当たってみましょう、ということにしました。

しかし、結果は裁判所の基準価格を下回る話しばかりです。変形敷地にセットバック道路、加えて目の前に高速道路ですから、やむをえません。

残債額が少ないだけに、時間があれば任意売却ができた案件でしたが、どうにもなりません。

結局、依頼者には任意売却は無理であることと、この場合は競売にした方がむしろメリットがあることを説明して断念していただきました。

業者にも問題がありますが、依頼者も考えなければなりません。

任意売却は、裁判所の自己破産などとは違って、話合いによる債務整理ですから、債務者自身に問題解決の意識がなければなりません。

業者に任せて一件落着、とはいきません。売却後の残債ではなお更です。

任意売却で仲介業者にできることは、基本的には物件の売却に過ぎないことを認識しておかなければなりません。

依頼者に当事者としての意識があれば、自宅を競売にさせることはなかったでしょう。他人任せの任意売却では、後で自分が困ったことになるのです。

２件目も競売手続き中の案件です。

なぜ任意売却をしたいのかは分かりませんが、ともかく競売は避けたいという方でした。電話があったのは開札日の２週間前です。

話によると、業者に任意売却を依頼してきたがうまくいかないので依頼したい。サービサーの担当者が頑なでどうにもならない、とのことでした。

債務の支払い状況を聞くと、ローンの支払遅滞は１年を超え、国税と市税で百万以上を延滞して差押さえを受け、マンション管理費の滞納も数十万になっています。

この状況からは、任意売却ができない原因が担当者の姿勢にだけあるとは考えられません。

案の定というか、サービサーの担当者は話の分かる、任意売却に前向きな人でした。原因は、債務者側の対応にこそあります。

任意売却は話合いですから、両者の間に良好な関係と歩み寄る姿勢があることが前提です。

依頼者によると、大手仲介業者のお客に物件を市場価格で、しかも即金で買い取れる人がいるとのこと。ならば何とか根回しができそうです。

 そこで急ぎ、後順位担保権者のハンコ代も含めて債権者の承諾を取り付け、税の差押さえの解除も了承もえました。あとは業者の仕事です。  

任意売却は、簡単ではありません。債権者から売却価格の承諾を取り付けたり、関係権利者との調整などやっかいです。しかし売却価格にしても市場価格とそんなに差がなければ大きな障害にはなりません。

結局のところ、任意売却が成功するか否かは、いかにして債権者との良好な関係を構築し、そのうえに立って話ができるか、ということに尽きるのです。

任意売却の経験やノウハウなどはその後の話ですし、また決定的なものでもありません。

任意売却をするのであれば、債権者に対して感情的になったり、対応を求められても応えようとしない、ということでは絶対に困るのです。

理由はあるでしょう。しかし支払いを遅滞させているのは債務者自信です。このあたり前の事実を認識すべきです。

自分のおかれた立場を考え、相手方の立場を理解する姿勢がなければ（なにも債権者のいう通りになることではありません。）、任意売却の成功はおぼつきません。

私事ですが、７月１１日はブログの初心者研修に行ってきます。私のブログ会社の１日研修です。 

少しでも見やすいブログになるよう勉強してきますが、そうはいっても年ですので‥‥。

今日は横浜駅西口の都市銀行支店で任意売却の決済がありました。

依頼あったのは昨年の６月ですから、もう１年近くになります。

病気で勤務先を退職し、傷病手当での生活を余儀なくされていた方ですが、連絡をしてきたのは不動産会社に勤める妹さんでした。

任意売却を進めるうえでの特段障害はなく、問題といえば引越の時期だけでした。依頼者には、来春の大学をめざす息子さんにこの家で受験勉強に専念させてあげたい、という強い思いがあったのです。

引越時期を考えるとき、任意売却のメリットは大きいです。

諸般の事情を踏まえ、引越の時期を決めることができます。競売ではこうはいきません。

それに、多くは引越代もでて助かります。売却はできたが引越すお金がなという方は少なくないのです。

息子さんの学校生活も始まり、引越しも無事終わって、この日の決済です。サービサーの協力に感謝したいと思います。

後は、ご本人の病気回復を願うばかりですが、まだ若いですし、幸い会社は復帰を受け入れるということですから、これからです。

ある任売業者のホームページを見て不思議に思うことがあります。。

同じ検索ページにありますから、否が応でも目に入ります。読まれる方は不思議に思うでしょう。

当の私としても、拙い文章の丸ごと引用ですから、どうなっているの、と思いたくなります。

普通の方であれば、こんなまずい文書じゃどうにも、と手直しして載せてくれるのでしょうが、そのままですから‥‥。

でもまあ、拙いページでも利用してくれる奇特な方がいるのですから、素直に感謝すべきかもしれません。

ただし、内容に誤りがあっても責任は負いかねますので、その点は悪しからず。

この任売業者、同じページで行政書士についても触れています。こちらは興味深いのですが、残念なことに書いていることがよく分かりません。

どうも、行政書士が任意売却をするのは弁護士法に違反する、と言うことのようではあるのですが‥‥。

不思議なのは、なぜ任売業者が行政書士など士業のことをくどくど書くかです。

弁護士法について弁護士が書くのは分かりますが、といっても任意売却等で私が係わる弁護士からは、そんな話を聞くことは勿論、ありません。

狙いは、任意売却は業者の専売領域であるから、行政書士や司法書士、弁護士などの士業は領域に入るな、ということにありそうです。

しかしそう言われても、行政書士などの士業が、任意売却だけを業務とすることはありません。いろんな相談等を受ける中に、任意売却があるというぐらいの話に過ぎません。

それに士業の場合は、任意売却に係わるとしても業者とは、とらえ方が異なります。

債務問題のすべてを任意売却だけで解決することはできません。任意売却後の残債に苦しむ相談者が多い現実は、そのことを示しています。

ところで士業は、法律によって職務領域が規定されていますから、自ら対応できないところは他の士業に協力を求めます。そうしなければ真の問題解決にはなりません。

業者はこのあたりが分からないため、単純に法律違反などと言うのでしょうが、行政書士を含めて法律家が、法律違反をすることはありません。

私の場合ですと、債権者との任意売却の根回は私が行ない、販売は仲介業者に依頼し、残債で法的処理が必要なら弁護士等に協力を求めます。

ときには、任意売却を私がすすめながら、弁護士には民事再生手続きを平行してすすめてもらう、ということもでてきます。 また弁護士の受任した破産案件について、申立ての前に任意売却をする場合もでてきます。

これは何も任意売却に限ったことではありません。例えば、行政書士は相続業務を行ないますが、遺産の移転登記は司法書士に依頼しますし、遺産の分割協議がまとまらなければ調停・審判ですから、弁護士につなげていきます。

「身近な街の法律家」である行政書士には種々の相談が寄せられます。

一般の人には、どの士業が問題を解決してくれるかの正確な情報がないからです。

このため行政書士は相談者のニーズを汲み取り、問題解決の処方箋を示とともに、対処できるところは自ら解決に努めることになります。

しかし、いずれにしても行政書士などの士業が任意売却の領域をどうする、と言うような大げさな話にはなりません。

任売業者の競争相手はどこまでも任売業者ですから、相手を間違えて批判等をしても、残念ですが依頼者の獲得には結びつかないでしょう。

任売業者の話は別にして、仕事の軸足を少し移動させなければなりません。相続手続きのサポートは「身近な街の法律家」としての行政書士が避けて通れない仕事です。

この４月から私は、八王子市と日野市が行なう「相続・遺言の市民相談」の相談員をしていますが、これを機に相続問題に取り組むことにします。

この依頼者、自宅を知人に譲渡し所有権の移転登記もしています。名義を変えておけば、自宅を維持できるとと考えたのです。
抵当物件が譲渡されたところで、物件の担保価値そのものが変わるわけではありませんから、物件の譲渡に担保権者の承諾はいりません。
交換価値を押さえるのが抵当権ですから当然ですが、支援機構としてはそれでは困ります。

支援機構の住宅ローンは、住宅困窮者に対する政策融資です。それがいつの間にか譲渡目的の物件の融資にすり替わってしまっては許せません。
物件の所有権者を元に戻せ、という支援機構には理由があります。融資物件を賃貸している場合も、同じ理屈になるでしょう。

ただ物件の登記名義人は変っていても、実態に変更はありません。素人考えで債権者の督促を逃れるため、名義を友人に移しただけの話だからです。
名義人変更に障害はありませんが、費用がかかります。といって他に方法はありません。しょうがないので費用を工面し、司法書士にも協力してもらって名義を戻しましたが、また余計な出費です。

こうしてやっと、任意売却の申請まで辿り着きましたがこの間、２か月ほどかかってしまいました。後は売却を進めればよいだけですが、任意売却の下地づくりは結構、大変な場合があります。

さて、この案件もそうですが、債務整理は早めの対応が何よりも肝要です。
時間が経つほど問題解決の選択肢は狭まり、余計な出費がかさみ、あげくは打つ手がなくなってしまいます。
いろいろと考えることが多いのは確かでしょう。しかし一人で考えていても、なかなか前に進みません。専門家の無料相談などをを積極的に利用してみてはどうでしょう。展望が開けてくるはずです。

こうした相談は、任意売却に関心を持ち、そうした物件を購入したいという人が増えていることの証左でしょう。背景には個人にとっては競売参加に躊躇があることや落札価格が高くなっていることなどがあるかもしれません。

『任意売却物件の購入契約をしたのですが、抵当権の抹消ができず、競売で落札されてしまいました。債務者にはその他にも競売にかけられている物権があり、仲介の不動産屋は、私が契約した物件と一緒に抵当権者と交渉していたようです。

不動産屋は交渉していると言っていましたが、落札され突然、実は競売にかけられで落札され駄目になりました。と言ってきました。
どうも騙されていたような気がします。任意売却の物件だけを交渉していれば抵当権を外してもらい、私は購入できたと思います。

競売の落札価格は、任意売却の値段より５００万円高くなっていました。落札者は業者でしたので、購入意思を伝えましたが、かなり高くなってしまいました。
抵当権者の銀行とは取引があったのでそのことを話したら、競売が終わる前に言ってくれれば競売の取り下げも可能だったかもしれないと言われました。

不動産屋に抵当権抹消の承諾が得られるまでは銀行には連絡しないでくれと言われていたので連絡を待っていました。その物件を落札者から買うと、７００万円ほど当初の値段より、高くなります。不動産屋が私の物件だけを交渉していれば当初の値段で買えたと思うので、不動産屋に７００万円の損害賠償を請求をしようと考えています。

もし、銀行が私の物件だけであれば抵当権を外して売ることができたことを証明できれば、裁判に勝つことは可能でしょうか。』

あなたの主張を要約すると、売買契約した任意売却物件は業者の対応が悪かったために競売になってしまつた。落札者から買い取るとすると任意売却より７００万円も高くなる。差額の７００万円を損害として請求することができないか、という構成になるように思われます。

話の経過とあなたの気持ちを考えれば、なるほど、と思うところがありますが、裁判で勝つことは無理でしょう。

まず、あなたには具体的に７００万円の損害が発生していません。買い取ってはじめて、７００万円の数字がでてきます。損害がないのに、それを請求することはできないのです。
　あなたの請求は、期待利益に過ぎません。もっとも、あなたが売買契約の履行を請求するのであれば、それはそれで可能ですが、結果としては認められないでしょう。後で述べる理由からです。

つぎに、抵当権の抹消交渉をあなたがしていたら、抹消はできたかもしれません。しかし、交渉をしたのは業者です。それも勝手にではなく、契約に基づいてです。
たしかに、結果がでなかったのは業者の交渉にありますが、そのことを理由に、業者の法的責任を求めるのには無理があります。
そもそも抵当権の抹消権は、当然のこと債権者である銀行にはありますから、業者が結果を出せなかったことをもって損害賠償ということにはなりません。

それに、銀行は「あなただったら抵当権を抹消できたかも」、といっていますが、額面通にはとれません。
特段のメリットがあれば別ですが、銀行としては債権の回収がすべてですから、誰がでてきても目標額の回収ができればよいわけです。できなければ、仮にあなたが交渉しても無理でしょう。

競売になった理由は、売買価格が低すぎたからに他なりません。銀行員の話は、今だからできる話です。すべては、落札価格が任意売却価格を５００万円も上回っていることにあります。

最後に、売買契約書をよく見てほしいのですが、そこには特約条項が入っているはずです。「この契約は抵当権の抹消ができなかったときは、白紙解約とする。」といった内容になっているでしょう。

仮に、特約がないとしたら、その業者はオメデタイです。特約がなければ売買契約はいきています。７００万は別にして、あなたには任意売却物件の引き渡しを請求ができる権利があり、その履行ができなのなら、それに代わる損害賠償の請求がができることになります。
　勿論、あなたが売買代金を支払うことが前提です。しかし、特約がないことはないでしょう。そんな業者だったら、とっくに店を閉めているはずですから。

結論です。残念ですが損害賠償の請求をしてもあなが勝つことはまず、ないでしょう.無駄な費用と時間をかけるのは馬鹿らしいですから、諦めるしかありません。なにごとも反面教師です。

こんな相談もあります。女性の方です。
『私は任意売却物件の買い手です。弁護士、専任の仲介業者、そしてわたしの仲介業者がいます。ただし購入希望は銀行の拒否によりかないませんでした。
法的手手続きに移すとのことです。弁護士がではいくらならいいのですかと銀行にきいても教えてくれないそうです。額の問題ではないらしく、わかりません。競売の手続きに入って価格をだすとのことです。弁護士は形式にのっとって手続きしたいのではといいます。

売主は任意売却後、破産の予定でした。私としては銀行、弁護士そして仲介業者が合意点を見出してくれることを望んでいたのですが。当初は銀行も任意売却の方向を了承していたようなのです。
この状態では何の手立てもできないのでしょうか、銀行の姿勢は変えられないのでしょうか。どうぞよろしくお願いします。』

まだ任意売却は終わってはいません。むしろこれからが任意売却です。
競売に入っても落札されるまでは任意売却ができますから、諦めずに業者に任意売却を続けさせるのです。できないというのであれば、他の業者に持ち込めばよいでしょう。

銀行が競売に入ったら物件の価格を出す、といっているのは、裁判所の評価額を基にして売却額を出したいという意味です。いまの段階では、担当者としていくらで売却したらよいのかの判断ができかねているのでしょう。

競売を申し立てれば、物件の評価額を裁判所が出してくれます。ただし、競売なら必ず任意売却より高く売れるという保証はありません。ですから最後まで競売で行くということではないのです。
要は、銀行としては任意売却と競売を秤にかけてできるだけ多く債権を回収したいということになります。それに担当者にとっては、競売の評価額があれば、上の承認もとりやすいでしょう。競売を上回る価格の任意売却であれば、誰にも反対する理由はないはずですから。

メール相談を取り上げましたが、確かに、任意売却も不動産の売却であることに変わりがありません。しかし、任意売却物件が市場価格より安いとしたら、そこにはそれなりの理由があるからです。そのことをよく認識しておく必要があります。

前段の相談者の場合は、売買契約まで結んでいます。しかし同じ不動産の売買ではあっても、任意売却の背後にはいろいろな問題があるのです。
なかでも、抵当権抹消は一番やっかいな問題です。債権者にすれば債権回収の担保を放棄することになるのですから、そう簡単には認められません。後順位抵当権の抹消の承認は更に難しくなります。

「日記・コラム」では任意売却者の任意売却業者に対する対応について書いていますが、それは任意売却物件の購入者にもそのままあてはまります。
任意売却物件の購入を業者に任せたら後はやってくれるだろう、ということではうまくいきません。

任意売却では何が起こるかわからないのです。購入者としては抵当権抹消の進捗状況は勿論、物件の引渡し状態はどうかなるのかなどについても、確認していく必要があります。
それに、任意売却では、瑕疵担保の請求ができませんから、より慎重さが求められます。「安く買ったはずが、かえって高いものになってしまった」という結果になっては困ったことです

いうまでもありませんが、すべて物の価格にはそれなりの理由付けがあります。理由もなくただ安いということはありえません。任意売却物件もまったく同様です。


だいぶ暖かくなってきました。やはり３月ですね。
桜の開花もすぐでしょう。
いま、さいたま市にあるビルの任意売却の相談を受けています。
会社の整理とあわせての売却で、いろいろ工夫が求められます。勉強することがすくなくありません。

自己破産をしただけでは、借金が消えないのはご承知の通りです。
免責のない自己破産に時間と費用をかけても役に立ちません。免責されててはじめて、破産する意味がててくるのです。

免責によって債務はなくなるのか、そうではなく強制的な支払い請求を受けない債務になるだけなのか、議論はありますがあまり意味はありません。
支払に追われることがなければ、それで十分で、余裕ができたら借金を返済しても別段、困る話ではないでしょう。自己破産をしても、義理を欠かせない人はいるでしょうから。

しかし、任意売却をすると自己破産をしても免責されない、となると穏やかではありません。私のページでも「自己破産の前に任意売却をすれば何かと助かります。」と書いていますが、それではインチキ話になってしまいます。

そこで今日は、任意売却と免責について書いてみます。少しわかりにくいかとは思いますが、できるだけ噛み砕きます。

こんなメール相談があります。
『父は現在１億５千万の負債があり、自己破産を考えています。
その前に父名義の自宅と土地を娘２人と娘婿で買い取ることにしています。資金の用意はできていて、抵当権を持っている銀行も担保権抹消を了解しています。
評価額の売買ではあるのですが、自己破産前に買い取ると管財人に否認される可能性が高いでしょうか。なんとか自宅と土地を買い取ることにしたいのです。

この件について妹の相談している弁護士と、夫の相談している弁護士のおっしゃることが理解できないため、困っています。一方の弁護士は、任意売却も自己破産もかまわないと言い、他方の弁護士は財産隠しになりるというのです。』

同じような相談は少なくありません。経済的に立ち行かなくなった人の、最後の砦になる自己破産がですが、破産をしても免責されないでは、困ります。

本題に入ります。

財産のある人が破産決定を受けると、原則として破産管財人が選任されることになります。破産管財人は破産者の有する財産（破産財団といいます。）を換価するため、財産を処分したり、破産前に破産者がした財産の処分行為を否認して破産財団に戻したりすることができるのです。
 
これが相談者が心配する破産管財人の否認行為ですが、一口に否認といっても破産法は詐害行為否認と偏頗（へんぱ）行為否認を区別しています。詐害行為とは、債務者の資産を減少させる行為であり、偏頗行為とは一部の債権者に対する弁済などをいうのですが、どちらも免責の不許可事由である点では変わりがありません。
 
では破産申立て前の任意売却は、否認行為になるでしょうか。
まず不相当に安い価格で任意売却した場合は、破産管財人に詐害行為で否認されることになります。しかし、そのような価格では債権者が売却を応諾しませんから（少なくともオーバーローンの状態では）、問題になりえません。問題は相当な価格の売却でも、詐害行為の可能性がないのかということになります。
 
破産法は、否認行為の要件の一つに行為の危険性をあげていますが、その有無は、処分によりえられたものが金銭のように隠匿などの危険を発生させるかどうかを判断して決定されます。これを任意売却に当てはめると、それは資産として確実性の高い不動産を売却して現金化する行為でですから、破産債権者を害する危険性は大であると判断されてもしかたがありません。
 
ところで、住宅ローンによって購入した不動産には当然のように、抵当権が設定されていますが、破産財団に属する不動産に設定されている抵当権は破産法上、別除権とされます。そして別除権は、破産手続きによらなくても行使できるとされるのです。この結果、別除権をもつローン債権者は、他の破産債権者に優先して住宅ローンの返済を受けられることになります。
 
ということは、抵当権の設定された不動産については、そもそもその価値は評価額から住宅ローンの残債務額を控除した額と考えるべきであるということになるのです。だとすれば、オーバーローンの状態での任意売却は、他の破産債権者を害するおそれはないわけですから当然のこと、否認の対象になりえないということになります。銀行などが抵当権を設定する意味は正に、ここにあるのです。
 
ただし既にお分かりのように、不動産の価格が住宅ローンの残債額を超えていれば話は別です。この場合は、その差額の限度で他の破産債権者を害する処分として詐害行為が成立する余地が出てきます。ただし実際には、現在の不動産市況ですから、こうした事例はごくごくまれなケースになるでしょう。

なお、否認行為にあたる任意売却についての裁判所の考えは、「否認権が行使されても、抵当不動産の価値から残債額を控除した残余価値の価値賠償をすれば足りる」ということですから、抵当不動産を原状に戻すような必要はありません。
 

３月も目の前になり、だいぶ春めいてきました。
まもなく桜の季節ですが、この時期、私には憂鬱な季節でもあります。
ご多分にもれず花粉症です。「マスクと目薬」が欠かせません。それでも私の花粉症は桜が満開になるころには、どこかに行ってしまいます。少しの我慢です。
明日は、売却を依頼している千葉市花見川区の業者のところに行きますが、私の対応エリアはこのあたりまでになります。

　競売を避けて自宅を維持できる民事再生法の住宅ローン特則は、ぜひ検討していただきたいと思います。住みなれた家ですから、できれば残したいものです。

住宅金融支援機構の融資を利用している人には、同機構の任意売却の費用負担基準等は、知っていただきたい情報です。
 税金や自己破産などの情報も、任意売却を考えるうえで参考になるかと思います。

任意売却後の残債の問題は、極めて重要ですが、ここではあまり聞くことのないサービサーの存在を知っておかなければなりません。延滞情報の登録機関についても、今後を考えた場合にはよく承知しておく必要があります。
 

このほかにも、競売手続きに入ってしまった後では任意売却は無理か、自己破産を考えているが、その場合でも任意売却はできるか、担保権者が何人もいるが、そのような場合の任意売却はどうなるのか、などの質問もあります。
　

　無料相談は、お気軽に安瀬法務事務所０４２－６７４－５３９０までどうぞ。

この方は、任意売却が終われば、自己破産手続きに入ります。
任意売却で同時破産になり、裁判所の予納金も必要なくなるのに、これからも税金を払い続けることになります。

ところで、住宅金融支援機構は税金についても負担基準を設けています。しかし残念なことに、滞納している税の全額ではないのです。
基準では、担保権に優先する税は全額、それ以外で差し押さえがある税は、１０万円または税１年分の低い額となっています。

　この方の場合は、優先税はなくそのうえ、差し押さえを受けていないので機構の負担基準には残念ですが該当しません。
もちろん、現状を説明して配慮を求めますが、基準による公平な取り扱いを基軸とする支援機構ですから、まず無理です。

破産法は、政策的理由から一定の債権について免責（借金をチャラにすること。）の効果が及ばないとしています。その一つが税債権です。税債権には社会保険料も含まれます。

税債権の優先については、それでは破産免責によって債権者から解放された破産者の更正が困難にななりますから、再検討を求める考えがあります。しかし現状はそうなっていません。

このように、税の問題は実にやっかいです。
住宅ローンの支払いができないので任意売却をするのに、差し押さえられた税金を全額支払うお金などあるはずがありません。

任意売却をするためには、差し押さえの解除が絶対条件になります。その時になって、あわてても後のまつりです。最小限の分割分納で税の差押えを避けるようにしなければなりません。

なお、これはぜひ、知っていて欲しいのですが、各市町村には税の延滞金を減免する規定があります。
それによると、納税義務者が破産した場合、延滞金及び利息分は、減免される扱いになっているのが一般です。

　延滞税はばかになりません。かなりの減免になるはずです。市町村に、問い合わせてください。