任意売却の流れ


任意売却は、おおよそ次のような手順(流れ)で進んでいきます。
 

住宅ローンの延滞

任意売却をするには、①ローンの延滞(3か月または6か月)と、②保証会社の銀行に対する代位弁済が必要です。このため、延滞はないが「返済が厳しいので任意売却をしたい」といっても、銀行は応じません。

売却価格の決定・販売

債権者(担保権者)と任意売却の合意ができれば、次は売却価格を決めて販売に入ります。売却価格は債権者が予め指定す場合が多いのですが、販売状況を見ながら判断する債権者もいます。任意売却の販売方法は一般の物件の場合と変わりません。

 

購入申込み

購入申込があると、「売却代金の配分案」を債権者に示して売却承認の可否を求めます。配分案は、任意売却で債権者がいくら回収できるかを明らかにするものです。

 

売却の承認

債権者は、売却代金の配分案を基に売却承認の可否を判断するのですが、次のような場合は承認しません。
 ・競売より回収額が低くなる。
 ・売却価格に対し費用負担が大きすぎる。
 ・高い落札価格が見込める。

売買契約・決済・物件引渡

売買代金の配分案が承認されれば、次は売買契約の締決、代金決済と進みます。任意売却では代金決済と物件引渡は同時が原則です。

 

売却後の残債務の対応

いまの不動産の価格では、ほとんどの場合、売却してもローンが残ります。そのため、任意売却ができても「これですべてが終り。」とはなりません。売却後に残ったローンにどう対処していくかが次の課題です。

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