住宅ローンを延滞すると自宅の競売は避けられませんが、任意売却という方法で競売は回避できます。任意売却をすることで自宅を高く売却してローン残を減らし、生活再建をしやすくできます。
ローンの返済が困難になったら、まずは任意売却を考える必要があります。

任意売却とは


任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者(銀行、保証会社などの担保権者)と合意して、担保に入れている自宅を売却することです。

「ローンの返済が厳しいので自宅を売却したい」と銀行に話しても、ローンが残っている限り応じてこれません。債権保全のための担保物ですから、銀行にすればいうまでもないことです。

そうなると、債務者としては売却を諦めざるをえないようですが、法的には同意がないからといって売却できないわけではありません。

しかし残念なことに、担保権の付いた(借金の付いてくる)物件を買う人はいません。そのため結局は、債権者から担保権解除の同意をえたうえで、自宅を売却する他ないのです。これが任意売却・任意売買です。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却は、競売に対して以下のようなメリットがあります。

 市場で高い価格で売却できる

任意売却は、市場での売却になるため競売よりも30程度は高い価格で売却できます。この結果、住宅ローンの負担を大きく圧縮できます。任意売却の最大のメリットです。


 売却費用を債権者が負担する
ばきゃく却費用は債権者負担に
任意売却では、マンション管理費・修繕積立金の滞納費や引越し代など売却にともなう多くの費用を債権者が負担します。競売ではこうした費用の配慮がありません。

 残ったローンの返済に対応できる

自宅を売却しても、多くは売却代金より住宅ローンの方が多い(オーバーローン)のが現実です。そのため売却後の支払請求は避けられませんが、任意売却の場合は、債権者との話合いで無理のない残債務の返済計画が立てられます。

 引越しの問題も解決できる

競売では、債務所の個別の事情が考慮されないため、引越しの時期や費用の捻出などに苦労することになります。しかし、任意売却ではこうした問題も債権者との話合いで解決が可能です。

 売却事情を近隣に知られない

任意売却は、一般の売却と同じ方法で行うため、売却事情を近隣知られることがありません。競売の場合は物件情報がネットでも公開されます。

 住み続けることもできる

自宅を手放したくないという人には、ハードルはありますが親子間の売買などでそのまま住み続けることもできます。

一方で、任意売却のデメリットはといえば、自分で売却しなければならないという煩わしさがある程度です。ただそれも実際には不動産業者が対応するため自分で動くことは原則としてありません。

競売とは
 

住宅ローンを延滞した場合に、債権者の申立てによって裁判所が担保物件を差押え、売却することです。(任意競売)

しかし競売には、自宅が裁判所によって売却されてしまうという精神的なダメージがあるだけでなく、売却価格が安くなるなどのデメリットがあります。とりわけ売却価格が安くなり多額のローンが残るため生活再建が困難になる点が問題です。

競売物件の場合、一般の売却と違って以下のような特殊な事情から、売却価格が市場価格に対し30%程度は安くなるのが一般です。

  • ​物件の内部を事前に確認することができない​​。
  • 住宅ローンを利用して購入することが難しい。
  • ​​物件の引渡について保証がない。
  • ​購入した物件に欠陥があっても補てんされない。


このように、任意売却のメリットは大きいのですが、ただ自宅の売却という点だけをみれば、競売と変わりがありません。

そのため、自宅を手放すことになるのであれば、売却手続きの煩わしさがない分、競売の方が増しだと考える人がいます。

確かに競売の場合は、裁判所がいわば勝手に自宅を処分してくれるのですから、煩わしさはありません。しかし考えなければならないことは、どちらがこれからの生活再建をしやすくできるかということです。目先の煩わしさに囚われてはなりません。

任意売却には、自宅をできるだけ高値で売却してローンを減らし、残債務は債権者と話しあって無理のない返済にすることで生活再建をスタートさせることができる大きなメリットがあります。

一方、競売になると売却価格が下がるため多くのローンが残るうえ、債権者と分割返済などを話合う機会もなくなり、また強制的退却を強いられるなど精神的ダメージも避けられません。

今後の生活再建を考えた場合、任意売却の優位性は明白です。住宅ローンの返済が困難になったら、念を押すようですが任意売却を考えなければなりません。

債権者も競売を避けたい



債務者の立場から任意売却を選択する理由を説明しましたが、競売を避けたいという思いは債権者も同じなのです。

住宅金融支援機構は、以下の観点から任意売却を勧めています(平成28年10月「任意売却パンフレット」の抜粋)が、他の金融機関も基本的には同じ考えです。

  1. 通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の軽減につながります。
  2. ​お客さまの状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除してお渡しできる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。​
  3. 裁判所による手続きである競売に比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。


 さらに同機構は、留意いただく事項として、次の点もあげています。

任意売却による返済金が債権額に満たない場合、破産免責となっている方を除き、お客さまの返済義務は残りますが、任意売却後の返済計画は、お客さまの返済状況等を踏まえてお客さまとともに返済可能な金額を決定していきます。

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