任意売却Q&A

など、いろいろなご質問をいただきますが、任意売却や競売のどのようなご質問でも結構ですので、お気軽に電話、メールでお問合せください。

任意売却ができない場合はあるか?

例えば、次のような場合はできません。ただし、絶対にできないということではありません。

法的制限がある場合

例えば、建築基準法上の道路に接しない土地や市街化調整区域内の土地は、法律の規制があり建建築許可が下りませんから売却が難しいです。

差押えがある場合

税の滞納などで差押えられた物件は、差押えを解除しなければ売却できません。解除するためには、滞納税の全額納付が要求されます。

管理費などの滞納がある場合

マンション管理費・修繕積立金の滞納費は、債権者が負担するため売却は可能ですが、負担には限度がります。例えば、 住宅金融支援機構の場合でも、過去5年分の滞納金に限定され、延滞金は負担されません。

共有物件の場合

共有の物件の売却には、共有者全員の同意が必要です。このため、売却に反対者がいたり、行先不明者がいる場合は売却できません。

担保権を解除できない場合

担保権はすべて解除しなければ売却できません。そこで後順位の担保者には、一定額の解除料で協力を求めますが応じない債権者もいます。

連帯保証人がいる場合

連帯保証人がいても売却はできます。しかし、保証人は「債務者本人に請求してとか、返済は一部だけにしてほしい」などと主張できませんし、本人が自己破産した場合ても請求を拒めません。このため勝手に売却するとトラブルになりますから慎重に対応する必要があります。 

都市再生機構の場合

都市再生機構(UR)の融資物件でも、任意売却はできますが条件が厳しいです。例えば、売却期間は6か月に限定され、売却価格の見直しはしません。また売却費用の負担は仲介手数料に限られます。

担保権者の承認がない場合

任意売却は、担保権解除を条件とする売却ですから、当然ですが債権者の承認がなければできません。一般的には競売より任意売却の方にメリットがあるのですが、競売に固執する債権者もいます。しかし
債権回収に対する債権者の考えはいろいろですから、良い悪いの問題ではありません。

手持金がなくても任意売却ができるか?

債権者の費用負担がありますから可能です。

任意売却をするには、次のような費用費用が必要です。

 ・ 仲介手数料
 ・ 担保権抹消手続料
 ・ 税などの差押解除料 
 ・ 担保権解除料
 ・ 引越料
 ・ 残置物撤去費
 ・ マンションの滞納管理費・修繕積立金

売却費用は大きな金額になるため、これでは任意売却はできないと思われる方がいます。しかしそうではありません。

任意売却は、競売より回収額が大きくなるため、債権者は売却費用を負担してでも売却に応じます。問題は、売却価格と費用負担額がどのくらいになるかです。

任意売却は、売却価格が相当であり、費用負担額が過大にならないことが、債権者の応諾条件になります。   

一般に、債権者の負担する売却費用は、仲介手数料、担保権抹消手続料、マンションの滞納管理費・修繕積立金の全額と、引越料、税などの差押え解除料、担保権解除料の一定額です。

売却費用については住宅金融支援機構の費用負担基準が参考になります。

引越しはいつまでにすればよいか?

最終的には売却代金の決済日までです。

早く引越しをすれば、業者は販売活動がしやすくなり、内見者の印象もよくなりますから売却に結びつきやすくなります。

しかし、引越しをすれば当然ですが、転居先の家賃が発生します。それに長く空家状態にしてしまうと、債権者によっては引越代を負担しないという問題も出てきます。

任意売却には結構時間もかかりますから、支出負担も考えて対応する必要があります。

最終的には、売却代金の決済日に物件の引渡ができればよいのです。無理して引越しを急ぐ必要はありません。

競売手続きが開始されても任意売却ができるか?

開札日までならできます。

競売手続が開始されても、開札(入札)日までは競売の取下げができますから任意売却はできます。

このため、任意売却に同意しながら、他方で競売を申立てる債権者もいるのです。住宅金融支援機構も6か月で任意売却ができなければ、競売を申立てます。

この場合、任意売却と競売手続は並行することになりますが、任意売却ができれば競売は取下げられますから問題はありません。

ただ実際には、開札期間(開札日の1週間前)に入ると取下げに応じない債権者もいます。いずれにしても、競売開始後の任意売却にはリスクがありますから早めの判断が求められます。

自己破産前に任意売却するメリットはあるか?

多くのメリットがあります。

自己破産には、同時廃止事件と管財事件がありますが、自宅がある場合は管 財事件になり50万円以上の費用を裁判所に納めなけれなりません。

これに対して、資産がない場合の同時廃止事件では3万円程度の手続費用で済みます。任意売却で自宅を処分すれば、資産はなくなりますから同時廃止事件にる可脳性が大きくなります。そうなれば、免責までの時間も早まります。

それだけではありません。例えば、同時破産事件の代理人報酬は管財事件の場合より20万円は安くなります。また任意売却をすることで引越し代などを債権者が負担するなどの メリットもでてきます。

任意売却をするとブラックリストにのるか?

のることは避けられません。しかし、それはローンの延滞によるものであり、任意売却をするからではありません。


任意売却をするとブラックリストに載らないか」とか,「ブックリストに載らない任意売却の方法がないか」という相談がよくあります。

残念ですが登録は避けられません。ただし、それは任意売却をするからではなく、ローンの延滞によるものです。任意売却という登録情報はありません。

信用情報機関に情報が登録されることを俗にブラックリスに載るといいます。(ブラックリストというリストはありません。)

登録される情報のうち、個人の経済的信用力に関する情報を個人信用情報といいます。具体的には延滞や債務整理などの情報です。

個人信用情報は、金融機関の与信判断に利用されますから、情報の登録期間中は貸付などの申込をしても拒否されます。しかし、金融機関は、登録情報だけで与信判断をするわけではありませんから、どの程度信用情報を重視するかは金融機関により異なります。

そのため、情報の登録が削除された後でも貸付が受けらなかったり、逆に情報の登録があっても貸付が受けられるということがでてくるのです。

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