任意売却お役立ち情報

任意売却を考えるうえで、お役に立ついくつかの情報を紹介します。「任意売却関連」と合わせご参考にしていただければと思います。

 

自宅に住み続けられる任意売却


売却後も自宅に住める方法はないか、という相談がありますので、いくつかの方法を紹介します。ただし、どの方法も実現のハードルは高いですから、よく考えて対応しなければなりません。
 

親子での任意売却

親子の間で売買するという方法です。この場合の最大の問銀は銀行の住宅ローンが利用できないことです。ノンバンクであれば特に問題はありませんが、金利や手数料が高い難点があります。

協力者との任意売却

知人などの協力者に売却し、後で買い戻すという方法です。しかし気持ちはあっても、そこまで協力できる人はなかなかいないのが現実です。

業者との任意売却

自宅を業者が買上げ、一定の期間賃借した後で買い戻す方法(リースバックといわれます。)です。
しかしこの場合、売却価格が低くなるため債権者の承認が容易にえられません。仮に売却ができても、賃料の支払いが続かないとか買戻す資金が調達できない、ということになっては任意売却をした意味がありません。

競売という方法

競売で落札するという方法もあります。債務者本人は落札できませんが、協力者がいれば可能です。ただ入札ですから確実に落札できる保証はありません。それに住宅ローンの利用も難しいです。

民事再生法の特則を使う方法

民事再生法の特則を使う方法です。この特則を使うと無担保債務も8割カットできます。しかし住宅ローンの返済継続が前提ですし、カットされる無担保債務も5年内の返済が条件ですから、容易ではありません。

任意売却後に残ったローン

自宅の売却代金は、ローンの返済に充てられますが、いまの売却価格で住宅ローンが消えることは、まずありません。にもかかわらず、任意売却をすればローンの請求はなくなるのでは、と考えている方がいます。

しかし、それは違います。債権者は、競売よりも回収が多くなるため任意売却に応じますが、債権放棄などは考えていないのです。

債権の回収方法は限られる

このため、「残債務はないことに・・・」といっても一蹴されます。ただそうはいっても、他に資産のない債務者からの回収は大変です。法的手段といっても給料か預金の差押えぐらいで、それも安定した勤務先があり預金があっての話です。

最後は分割返済か債権売却

そうなると最後は、分割返済による回収という現実的な選択にならざるをえません。それも難しければ、債権回収会社(サービサー)に債権を売却して、いくらかでも回収する他なくなります。こうして売却後に残ったローン債権はサービサーに譲渡されるのです。

サービサーとは、債権買取・回収を主たる目的として法務大臣の許可をえて設置される会社で、その数は100社を超えます。名前に戸惑う方もいますが、規制も厳しいですから心配はいりません。それどころか、残債権を安く買い戻せるというメリットもでてくるのです。

相談事例から

任売専門業者が「サービサーの債権は担保付債権でも残債額の3~4%で買戻せる」というので交渉したいがどうか、という相談があります。

残念ですが、サービサーがそのような価格で買戻しに応じることはありません。競売に持ち込んでも物件価格の70~80%の回収は見込めからです。もちろん相談者から後日、買戻せたという話はありません。

しかし、任意売却後のローン債権は違います。この場合の債権は無担保ですから回収は容易ではありません。そのため3~4%はともかくとして、かなり低い価格で買戻すことが可能です。

自己破産の免責と任意売却

破産法上、財産を意図的に隠す「隠匿行為」や、特定の債権者に返済する「偏頗行為」は免責不許可事由とされ、売却行為は管財人によって否認されます。

 しかし、担保権のある債権者には、一般債権者に優先する優先権(これを別除権といいます。)があるため、売却代金を返済しても隠匿行為や偏頗行為にはあたりません。

また、オーバーローンの状態(物件価格を超えるローンがある状態)で任意売 却しても、否認されることはありません。担保権のある物件の価値は、物件価値から住宅ローンを控除した額と見られるからです。

オーバーローンでない場合は問題ですが、その場合でも裁判所は「ローンを超える額だけが否認の対象になる」と判示しています。

誰が任意売却の価格を決める

任意売却では、「業者が勝手に売却価格を決めるのではないか。」と心配する人がいるようですが、そのようなことはありません。

宅建業法は、媒介価格の契約書の記載と交付を義務付け、業
者が勝手に価格を決めたりできないようにしています。それに違反すれば免許の取消しですから、そこまでする業者はいません。

では、売却価格を決めるの誰かですが、それは物件の所有者である売主に他なりません。この点は、一般の売却であれ、任意売却であれ変わりません。

任意売却には特殊な事情がある

ただ、任意売却の売却価格の決定にあたっては、次のような特殊事情を考慮する必要があります。こうした事情を無視して価格を決めても売却できません。

・ 販売には時間的な制約があること。
・ リフォームできないので現況での販売になること。
・ 売却後に欠陥が見つかっても補てんできないこと。

売却には債権者の承認もいる

それに、任意売却は債権者の売却承認が必要ですから、その意味では実際の価格決定権者は債権者ということになります。しかし債権者も高い価格を望むあまり、売却できなくなったのでは債権の回収になりません。

最後は市場が決めることに

そうなると最終的には、売却価格の決定は「不動産の市場」に委ねざるをえません。売手と買手がいての物件の売買です。
このことから、いわれるような任意売却物件は「安く買えるとか、やすく売られてしまう」といった話は正しくないことが分かるかと思います。

任意売却と担保権の解除料(ハンコ代)

任意売却をするには、担保権をすべて解除しなければなりませんが、いまの売却価格では第2順位以下の担保権者に配分金が回ることはありません。このため、担保権者が複数になる場合の任意売却はやっかいです。

しかし、担保権に順位がある以上、配分金が回らないことは致し方ないことですから、そのことを理由に担保権の解除に応じないという理屈は通りません。

ただ、担保権者の事情は様々ですから簡単ではありません。他方、配分を受けられる担保権者も解除されなければ売却できず困ります。そこで解除料がでてくるのです。

担保権の解除料とは、売却代金の配分を受けられない担保権者に、担保権の解除に協力してもらう名目で提供するお金です。別名ハンコ代といわれます。

解除料は、債務者が負担すべき性格のものですが、それは無理ですから任意売却で利益をえる上位の担保権者が負担せざるをえません。ただし、売却益がえられるといっても、負担すべき義務のない解除料ですから金額には限りがあります。

例えば、第1順位の担保権者になることが多い住宅金融支援機構の解除料は、第2順位が30万円、第3順位が20万円、第4順位が20万円です。

この程度の金額で解除に応じてくれればよいのですが、そうもいかない担保権者もいますから容易ではないのです。

 
 

任意売却前に注意しておくこと

任意売却を考えている方は、以下のような点に注意しておかなければなりません。

一部の債権者だけに返済する

特定の債権者だけに返済していると、他の債権者は任意売却に応じません。返済するなら平等にするか、できないならどの債権者にも返済しないことです。

税金や社会保険料を滞納する

税金などを滞納して自宅を差押えられると、差押えを解除しない限り売却できなくなります。納税相談などで差押えを回避するようにする必要があります。

任意売却の決断が遅れる

競売手続きが開始されてしまうと、任意売却の時間が制約されることになり、競売で終わってしまうリスクがでてきます。早めの決断が求められます。

手持金を返済に回してしまう

任意売却の費用は債権者が負担しますが全額は難しいですから、ある程度の手持金は残しておく必要があります。

 

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