任意売却のお役立ち情報

仲介手数料などの売却費用がないと、物件の売却はできません。しかし任意売却の場合は、債権者がその費用を負担するため、費用の手持がなくてもできます。


自宅を売却するには、仲介手数料、担保権抹消手続料、転居費用、残置物撤去費用なども必要ですが、任意売却の場合はそれだけにとどまらないのが一般です。

売却費用は大きくなる

というのも任意売却の場合、税の差押え解除料やマンション管理費・修繕積立金の滞納金なども加わってくるのがほとんどだからです。マンションの管理費・修繕積立金だけでも、200万以上になる場合は少なくないですし、滞納税の差押え額も数百万になることは珍しくありません。。

債権者が売却費用を負担

しかし任意売却では、債権者が売却で回収できた代金の一部を売却費用に回しますから、それほどの心配はいりません。(売却費用の債権者負担)

もちろん任意売却だからといって、債権者に売却費用を負担する義務はありません。しかし、売却費用を誰も負担できないのでは、売却はできず、債権者の債権回収もなくなってしまいます。そうなっては、債権者の選択肢は低額回収になる競売に限定されてしまいます。


債権者にとって、そのような選択は望むところではありません。そこで住宅金融支援機構も基準を設けて売却費用の負担に応じることにしています。この基準はあくまで同機構の費用負担基準に過ぎませんが、他の債権者もほぼ同様です。

債権者の負担には限度がある

ただ負担義務のない売却費用ですから、どこまで負担するかの考えは債権者によって違いますし、売却代金などによっても負担額は異なってきます。


いずれにしても、債権者の費用負担は無制限でないことは認識しておかなければなりません。例えば、住宅金融支援機構の費用負担基準では、引越し費用は原則として負担せず、マンション管理費のなどの滞納金も全額を負担しないことになっています。債権者への対応力が問われてきます。


                           お役立ち情報の一覧に戻る



任意売却をするためには、自宅に設定された担保権をすべて解除しなければなりません。
 

しかし、そのためには弁済できる資力なければなりませんから、任意売却はできません。

そこでどうするかですが、いろいろ考えても物件の売却で売却益をえる担保権者に協力を求める他ありません。

売却益の一部を後順位の担保権者に回してもらい、担保権の解除に協力してもらうのです。この協力金が担保権の解除料(ハンコ代)です。

要するに、ハンコ代とは、担保権者の痛み分けで任意売却を実現させるための上位の担保権者の協力金ということになります。

ただそうはいってもハンコ代には限度があります。担保権に順位がある以上、上位の担保権者が後順位の担保権者に優先するのは当然ですし、ハンコ代を上位者が負担する義務もないからです。

こうした考えから、例えば住宅金融支援機構の場合は、費用負担基準で後順位の担保権者の解除料を、第2順位が30万円、第3順位が20万円、第4順位が20万円と定めていますが、他の金融機関でもほぼ同じです。

この程度の解除料で各担保権者が協力してくれればよいのですが、担保権者の事情はさまざまですから簡単にはいきません。担保権の解除に苦労がいります。

 
                         

                         お役立ち情報の一覧に戻る



任意売却の売却価格を決めるのは、いうまでもなく物件の所有権者である売主です。ただ任意売却の場合は、一般の売却とは違う特殊な事情があるため、売主の考えだけでは売却できません。事情があるため、売主だけの考えで売却価格を決めても売却きませ

任意売却の売却には、次のような特殊事情があります。

売却期間が限らることになる

債権者は、回収業務にあまり時間をかけられないため、任意売却にかける時間は限定されざるをえません。住宅金融支援機構も6か月で売却できなければ競売に入ります。

現状での売却になってくる


一般の売却の場合は、高い価格で売るためにリフォームをするのが一般です。しかし任意売却の場合はそのような費用はかけられませんから、状態にかかわらず現状で売却する他ありません。

欠陥があっても補てんできない

物件に欠陥があった場合、売主にはそれを補てんしなければなりません。しかし任意売却では売主に責任を負える資力がありませんから、買主としてはその点も考えて価格を決めざるをえません。

最後は、市場がきめる決めることに

このような特殊事情に加え、任意売却の場合、売却を承認する債権者の存在があります。債権者の売却承認が条件の任意売却ですから、その意味では債権者こそが価格の決定者ということになります。

しかし債権者だからといって、高い価格を望むあまり売却ができなくなっては債権回収になりません。

そうなると、結局のところ価格を決めるのは、売主、買主、債権者の⒊者が受け入れ可能な市場の価格に委ねざるをえません。

以上から、よく耳にする任意売却物件は「安く買えるとか」「やすく売られてしまう」といった話も正しくないことがわかるかと思います。
                    

                             お役立ち情報の一覧に戻る


任意売却をするためには、抵当権などの担保権だけでなく税や社会保険料などの差押えも解除しなければなりません。


税の差押えと解除義務                 

 税は、一般の債権に優先することから、法は税債権について他の債権との調整措置を定めています。よく言われている「無益な差押えの禁止」と「差押えの解除義務 」もその一つです。

国税徴収法は、差押えることができる財産の価格が、その差押えに係る滞納処分費及び徴収すべき国税に先立つ他の国税、地方税その他の債権の金額の合計額をこえる見込みがないときは、その財産は差押えることができないと定めています。

これが「無益な差押えの禁止」です。要するに、回収の見込みのない差押えはしてはならないということです。同法は更に、差押え財産の価格が、その差押えに係る滞納処分費及び徴収すべき国税に先立つ他の国税、地方税その他の債権の金額の合計額をこえる見込みがなくなったときは、差押えを解除しなければならない、とも定めています。

  以上の規定をみれば、他に資力がないオーバーローン状態での差押えは、無益な差押えであり、解除しなければことになります。

差押えの解除は難しい

しかし、いったん差押えられてしまうと、その解除は難しいです。裁判所は「土地等の評価は評価者によって差があり、また評価には相当の時間を要するから、土地等を厳密に評価していたのでは差押えの時期を失するおそれがある」として、例え差押えに瑕疵があっても無益な差押えによる解除を認めませんし、市町村も差押えの解除に簡単には応じません。


税の差押え解除事例

この事例の場合、売却価格は、960万円でしたが2150万円のローン残があり、加えて216万円の税の滞納金で自宅は差押えられ、給料も差押えられていました。

そこで20万円を提示して差押えの解除を申し出たのですが、市は「納税義務と納税者負担の公平」を理由に60万円の納付を求め譲りません。

市の主張はもっともですが、資力がないのではどうにもなりません。そのため差押えは無益であり解除されるべきこと、差押えが解除されれば即、20万を納付できること、売却ができれば購入者によって以後の納税が確保されることなどをあげて現実的な市の対応を求めますが応じません。

任意売却には時間的な制限がありますから、市と際限のない話しをしている時間はありません。結局は10万円を上乗せした30万円で合意して差押えを解除せざるをえませんでした。

このように、税の差押えがあると任意売却は困難になり、余分な出費を余儀なくされます。税の支払えが困難になったら後回しにしないで、納税相談などで差押えを回避しなければなりません。                                                                

 

 

                              お役立ち情報の一覧に戻る


任意売却前に注意しておくこと


任意売却を考えている方は、以下のような点に留意しておかなければなりません。対応を誤ると任意売却が難しくなってしまいます。
 

一部の債権者だけに返済する

他の債権者を差し置いて、一部の債権者だけに返済している人がいますが、これはいけません。

債権者に対する思いはいろいろありますから気持は分かります。しかし不公平な対応を受けた債権者は担保権の解除に協力してくれませんこれではこれでは

税金や社会保険料を滞納する

税金や社会保険料を延滞すると、延滞金が加算されるるだけでなく、自宅を差押えられることにもなります。

差押えられた物件は、それを解除しなければ売却できませんが、そのためには延滞税の全額納付が必要になります。

任意売却の決断が遅くなる

住宅ローンを延滞すると、競売が避けられません。そうならないためにも任意売却の決断は早めにすることが肝要です。

競売に入っても任意売却はできますが、そうなると売却の時間が限られるなどのリスクをともなうことになります。任意売却は、競売に入る前に終らせる必要があります。


手持金を返済に回してしまう

債権者との関係や強い請求に耐えられず、手持金をすべて返済に回している人がいますが、これでは任意売却は難しくなります。
 

任意売却の売却費用は債権者が負担しますが、売却価格などの条件によっては全額負担にならない場合があります。そのためもある程度の手持金は残しておく必要があります。
 

                           お役立ち情報の一覧に戻る


 

これまでにサポートした任意売却の中の2件の売却代金配分表です。

(1)は、税の差押え解除をともなった事案であり、(2)は、後順位担保権に対する解除料(ハンコ代)をともなった事案です。
 

 売却代金の配分表(1) 
 

 物   件  多摩市関戸 
 所 有 者
 決 済 日  時 9月17日(金) 午前10時
 決 済 場  所  みずほ銀行調布支店 
 司 法 書 士         事務所

 売 却 代 金       39,000.000円         (A) 

    売却費用       2.136.500円    (B)
 内訳 
    仲介手数料      1.291.500円   
    抵当権抹消手続料     45.000円 
    税差押解除料             400.000円    
     転居費用            400.000円

     配分額           36.863.500円   (A)-(B)

     配分内訳
             担保権者      残債額     配分額

      住宅ローン保証(株)    55.000.000円    36.863.500円
                        市(差押)     1.318.600円         400.000円
                                                                            (解除料)   
                                             

  売却代金の配分表(2 
 

   物  件  横浜市都筑区
   所 有  者
   決済日時  8月27日(火)午前11時
   決済場所  横浜銀行港北ニュータウン南支店 
   司法書士  司法書士法人    法務事務所
   売却代金        20.000.000円    (A)

    売却費用            1.915.913円    (B)
    内訳
 仲介手数料        693.000円
 担保権抹消費用       40.000円
    担保権解除料       800.000円
 マンション滞納管理費   132.713円

 転居費用         250.000円
    配分額          18.084.087円   (A)-(B)

    配分内訳      

      担保権者      残債額      配分額

                       機構      18.572.740円   18.084.087円
                     公社      12.495.043円     600.000円
                            (解除料)
               火災(株)         5.907.935円     200.000円                                                                                           (解除料)

 

                            お役立ち情報の一覧に戻る


 

住宅金融支援機構は、次のような売却費用の負担基準に基づき、任意売却の費用を負担しています。
 

仲介手数料
 宅建業法による仲介手数料の全額。(消費税込み)

登記費用
 登録免許税と司法書士の報酬。ただし報酬は、原則としてⅠ筆1万円以下。

マンション管理費滞納金
 原則として管理費、修繕積立金の決済日前日までの全額。ただし過去5年分に限り、延滞金は除く。

公租公課
 固定資産税・都市計画税1年分のいずれか低い額

転居費用
 原則不可。ただし破産等転居費用を捻出できないやむをえない理由がある場合は相談に応じる。

担保権解除料(いわゆるハンコ代)
 第2順位   ①30万円 ②残元金の1割
 第3順位   ①20万円 ②残元金の1割
 第4順位以下 ①10万円 ②残代金の1割

 ※ ①または②のいずれか低い額

(注)各控除費用に該当する場合でも、控除後の回収額が競売による回収額を下回る場合には、任意売却に応諾できない場合がある。

                            お役立ち情報の一覧に戻る


 
「任意売却はやってはいけない」「自己破産こそが最善である」という考えがあります。任意売却には、次のような問題があるというのが理由ですが、賛成できません。


法外な手数料をとられる

不動産の媒介手数料は、売却価格の3%+6万円以下(400万円超の場合)と法律で定まっていますから、それ以上であればもちろん法外です。

しかし、免許取消しを承知で違反行為をする業者などいないでしょう。それに任意売却の手数料は債権者が負担しますから、法外な手数料の話はそもそも存在しません。

ローンが残ってしまう

確かに、自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまうのが現実です。しかしだから自己破産をしなさいというのは乱暴です。

自己破産で免責になれば請求はなくなりますが、人にはそれぞれの事情があり考えがるのですからそう簡単ではありません。それに任意売却者は、自己破産をせずに生活再建をしています。

弁護士法に違反する

任意売却は、弁護士法第72条(いわゆる非弁行為)に該当する行為であり、弁護士以外の者は係れないと考えているようです。

しかし、72条が対象行為としているのは、「法律事件に関する法律事務」です。そしてこの「法律事件」とは、当事者間に法的主張の対立があり、訴訟などの法的紛争解決を必要とする事件である、と理解されています。

しかし任意売却は、債権者(担保権者)の応諾を条件とする売買行為であり弁済行為ですから、当事者間に法的な主張の対立など存在しません。

自己破産しても免責されない

破産状態で任意売却すると、自己破産しても免責されないとのことですが、そうではありません。

確かに、破産状態で特定の債権者に弁済することは許されません。しかし任意売却は、優先弁済権のある債権者への弁済ですから免責不許可事由にあたりません。

裁判所も「抵当物件を相当な価格で売却し、その売却代金を抵当権者等の優先債権者に弁済しても詐害行為にならない」と判示しています。

任意売却をしてもよい場合

最後に、任意売却をやってもよいのは、①売却で売却益がでるか残債務と相殺できる場合、②債務が残る場合であっても、それを5年で返済できる場合に限られるとのご意見です。

しかし、売却によって売却益がでるのであれば問題はないですし、ローンが残っても5年程度で返済できるのであれば、特段の問題はありません。ただ現実には売却益どころか、かなりのローン残が避けられないのです。


                             お役立ち情報の一覧に戻る

 

お気軽にお問合せください

お電話でのお問合せ・ご相談

042-674-5390

受付時間 9:00~20:00             土・日も対応可能
フォームでのお問合せは24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。
 

事務所紹介

住所

〒192-0375 東京都八王子市鑓水2丁目82番2-406

受付時間

9:00~20:00 土・日も対応可能
フォームでのお問合せは24時間受け付けております。

全国対応もをできます。