任意売却お役立ち情報

任意売却を考えるうえで、お役に立ついくつかの情報を紹介します。「任意売却関連」と合わせご参考にしていただければと思います。

 

  • 売却後も自宅に住む方法
  • 売却後に残ったローン
  • 任意売却と自己破産の免責
  • 任意売却の売却価格
  • 任意売却前の注意点

売却後も自宅に住む方法


売却後も自宅に住める方法はないか、という相談がありますので、いくつかの方法を紹介します。ただし、どの方法でも実現のハードルは高いですから、よく考えて対応しなければなりません。
 

親子での任意売却

親子の間で売買するという方法です。この場合の最大の問銀は銀行の住宅ローンが利用できないことです。ノンバンクならローンの利用は難しくないですが、金利や手数料が高い難点があります。

協力者との任意売却

知人などの協力者に売却し、後で買い戻すという方法です。しかし気持ちはあっても、そこまで協力できる人はなかなかいないのが現実です。

業者との任意売却

自宅を業者が買上げ、一定の期間賃借した後で買い戻す方法(リースバックといわれます。)です。
しかしこの場合、売却価格が低くなりますから、債権者の承認が容易ではありません。仮に売却ができても、賃料の支払いが続かないとか、買戻す資金が調達できないことになっては、任意売却をした意味がありません。

競売という方法

競売で落札するという方法もあります。債務者本人は落札できませんが、協力者がいれば可能です。ただ入札ですから確実に落札できる保証はありません。それに住宅ローンの利用も難しいです。

民事再生法の特則を使う方法

民事再生法の特則を使う方法です。この特則を使うと無担保債務も8割カットできます。しかし住宅ローンの返済継続が前提ですし、カットされる無担保債務も5年内の返済が条件ですから、容易ではありません。

売却後に残ったローン

自宅の売却代金は、ローンの返済に充てられますが、いまの売却価格で住宅ローンが消えることは、まずありません。にもかかわらず、任意売却をすればローンの請求はなくなるのでは、と考えている方が少なくありません。

しかし、そんなことはありません。債権者が任意売却に応じるのは、競売よりも多く回収が見込めるからであって、債権放棄など考えてはいないのです。

債権の回収方法は限られる

このため、「残債務はないことに・・・」といっても一蹴されます。ただそうはいっても、他に資産のない債務者からの回収は大変です。法的手段といっても給料か預金の差押えぐらいで、それも安定した勤務先があり預金があっての話です。

最後は分割返済か債権売却

そうなると最後は、分割返済による回収という現実的な選択にならざるをえません。それも難しければ、債権回収会社(サービサー)に債権を売却して、いくらかでも回収する他なくなります。こうして売却後に残った債権はサービサーに移ることになるのです。

サービサーとは、債権買取・回収を主たる目的として法務大臣の許可をえて設置される会社で、その数は100社を超えます。名前で戸惑う方もいますが取り立て規制が厳しいですから、それほどの心配はいりません。それどころか、残債権を安く買い戻せるという可能性でてきます。

相談事例から

任売専門業者が「サービサーの債権は担保付債権でも残債額の3~4%で買戻せる」というので交渉したいがどうか、という相談があります。

残念ですが、サービサーがそのような価格で買戻しに応じることはありません。競売に持ち込んでも物件価格の70~80%の回収は見込めからです。もちろん相談者から後日、買戻せたという話はありません。

しかし、任意売却後のローン債権は違います。この場合の債権は無担保ですから、残債額の3~4%の話は別にして、かなり安い価格で買戻すことは可能です。

任意売却と自己破産の免責

破産法上、財産を意図的に隠す「隠匿行為」や、特定の債権者に返済する「偏頗行為」は免責不許可事由とされ、売却行為は管財人によって否認されます。

 しかし、担保権のある債権者には、一般債権者に優先する優先権(これを別除権といいます。)があるため、売却代金を返済しても隠匿行為や偏頗行為にはあたりません。

また、オーバーローンの状態(物件価格を超えるローンがある状態)で任意売 却しても、否認されることはありません。担保権のある物件の価値は、物件価値から住宅ローンを控除した額と見られるからです。

オーバーローンでない場合は問題ですが、その場合でも裁判所は「ローンを超える額だけが否認の対象になる」と判示していますから心配には及びません。

売却価格

任意売却では、「業者が勝手に売却価格を決めるのではないか。」と心配する人がいるようですが、そのようなことはありません。

宅建業法は、媒介価格の契約書の記載と交付を義務付け、業
者が勝手に価格を決めたりできないようにしています。それに違反すれば免許の取消しですから、そこまでする業者はいません。

では、売却価格を決めるの誰かですが、それは物件の所有者である売主に他なりません。この点は、一般の売却であれ、任意売却であれ変わりません。

任意売却には特殊な事情がある

ただ、任意売却の売却価格の決定にあたっては、次のような特殊事情を考慮する必要があります。こうした事情を無視して価格を決めても売却できません。

・ 販売には時間的な制約があること。
・ リフォームできないので現況での販売になること。
・ 売却後に欠陥が見つかっても補てんできないこと。

売却には債権者の承認もいる

それに、任意売却は債権者の売却承認が必要ですから、その意味では実際の価格決定権者は債権者ということになります。しかし債権者も高い価格を望むあまり、売却できなくなったのでは債権の回収になりません。

最後は市場が決めることに

そうなると最終的には、売却価格の決定は「不動産の市場」に委ねざるをえません。売手と買手がいての物件の売買です。
このことから、いわれるような任意売却物件は「安く買えるとか、やすく売られてしまう」といった話は正しくないことが分かるかと思います。

任意売却前の注意点

任意売却を考えている方は、以下のような点に注意しておかなければなりません。

一部の債権者だけに返済する

特定の債権者だけに返済していると、他の債権者は任意売却に応じません。返済するなら平等にするか、できないなら返済しないのどちらかにしなければなりません。

税金や社会保険料を滞納する

税金などを滞納して自宅を差押えられると、差押えを解除しない限り売却できなくなります。納税相談などで差押えを回避するようにする必要があります。

任意売却の決断が遅れる

競売手続きが開始されてしまうと、任意売却の時間が制約されることになり、競売で終わってしまうリスクがでてきます。早めの決断が求められます。

手持金を返済に回してしまう

任意売却の費用は債権者が負担しますが全額は難しいですから、ある程度の手持金は残しておく必要があります。

 

事務所紹介

住所

〒192-0375 東京都八王子市鑓水2丁目82番1-204

受付時間

9:00~20:00
フォームでのお問合せは24時間受け付けております。

休業日

日曜・祝日 ※お急ぎの場合は対応できます。

代表者ごあいさつ