本格的な夏が目の前ですが、地球の温暖化がすすむなか、この夏も猛暑が続くのでしょうか。
任意売却の依頼が多くなっています。
当事務所も６月は４件の依頼を受けました。事務所といっても私一人、それに任意売却だけの行政書士でもありませんから、これが限度です。
他にも２件の依頼がありましたが、今日はこの２件について書きます。参考になれば幸いに思います。
１件は、２月の依頼でした。
競売開始決定通知に驚いた息子さんからの依頼でしたが、物件の所有者は母親です。息子さんを通して電話をすると『不動産屋に当たっているところです。必要になったら連絡します‥‥』でした。
業者を探しているのなら心配におよびません。その後は連絡もなく、すっかり忘れていました。
ところが５月も下旬、『任意売却をしてください。競売になると残債の支払いができないのです、お願いします』の突然の電話です。
業者に依頼しなかったのですか？
『残債がでない価格で売れるというので、大手業者に任せたのですが売れません。今週で契約は切れますが、６月１５日が入札です。何とかしてください』
話は分かりますが、今から買主を探して債権者の承諾を取り付けるのは無理です。
と話はしましたが、買い手がいれば可能性は無きにしも非ずです。無理だと思いますが業者に当たってみましょう、ということにしました。
しかし、結果は裁判所の基準価格を下回る話しばかりです。変形敷地にセットバック道路、加えて目の前に高速道路ですから、やむをえません。
残債額が少ないだけに、時間があれば任意売却ができた案件でしたが、どうにもなりません。
結局、依頼者には任意売却は無理であることと、この場合は競売にした方がむしろメリットがあることを説明して断念していただきました。
業者にも問題がありますが、依頼者も考えなければなりません。
任意売却は、裁判所の自己破産などとは違って、話合いによる債務整理ですから、債務者自身に問題解決の意識がなければなりません。
業者に任せて一件落着、とはいきません。売却後の残債ではなお更です。
任意売却で仲介業者にできることは、基本的には物件の売却に過ぎないことを認識しておかなければなりません。
依頼者に当事者としての意識があれば、自宅を競売にさせることはなかったでしょう。他人任せの任意売却では、後で自分が困ったことになるのです。
２件目も競売手続き中の案件です。
なぜ任意売却をしたいのかは分かりませんが、ともかく競売は避けたいという方でした。電話があったのは開札日の２週間前です。
話によると、業者に任意売却を依頼してきたがうまくいかないので依頼したい。サービサーの担当者が頑なでどうにもならない、とのことでした。
債務の支払い状況を聞くと、ローンの支払遅滞は１年を超え、国税と市税で百万以上を延滞して差押さえを受け、マンション管理費の滞納も数十万になっています。
この状況からは、任意売却ができない原因が担当者の姿勢にだけあるとは考えられません。
案の定というか、サービサーの担当者は話の分かる、任意売却に前向きな人でした。原因は、債務者側の対応にこそあります。
任意売却は話合いですから、両者の間に良好な関係と歩み寄る姿勢があることが前提です。
依頼者によると、大手仲介業者のお客に物件を市場価格で、しかも即金で買い取れる人がいるとのこと。ならば何とか根回しができそうです。
そこで急ぎ、後順位担保権者のハンコ代も含めて債権者の承諾を取り付け、税の差押さえの解除も了承もえました。あとは業者の仕事です。
任意売却は、簡単ではありません。債権者から売却価格の承諾を取り付けたり、関係権利者との調整などやっかいです。しかし売却価格にしても市場価格とそんなに差がなければ大きな障害にはなりません。
結局のところ、任意売却が成功するか否かは、いかにして債権者との良好な関係を構築し、そのうえに立って話ができるか、ということに尽きるのです。
任意売却の経験やノウハウなどはその後の話ですし、また決定的なものでもありません。
任意売却をするのであれば、債権者に対して感情的になったり、対応を求められても応えようとしない、ということでは絶対に困るのです。
理由はあるでしょう。しかし支払いを遅滞させているのは債務者自信です。このあたり前の事実を認識すべきです。
自分のおかれた立場を考え、相手方の立場を理解する姿勢がなければ（なにも債権者のいう通りになることではありません。）、任意売却の成功はおぼつきません。
私事ですが、７月１１日はブログの初心者研修に行ってきます。私のブログ会社の１日研修です。
少しでも見やすいブログになるよう勉強してきますが、そうはいっても年ですので‥‥。