任意売却物件の売買契約や仲介契約をしたが、結果として買うことができなかった。業者の対応が悪がったためで、期待を裏切られた。
業者に対し何か手立てはないか相談に乗って欲しい、とか、損害賠償請求を考えているが裁判で勝つことはでるきか、といったメールがきます。
こうした相談は、任意売却に関心を持ち、そうした物件を購入したいという人が増えていることの証左でしょう。背景には個人にとっては競売参加に躊躇があることや落札価格が高くなっていることなどがあるかもしれません。
『任意売却物件の購入契約をしたのですが、抵当権の抹消ができず、競売で落札されてしまいました。債務者にはその他にも競売にかけられている物権があり、仲介の不動産屋は、私が契約した物件と一緒に抵当権者と交渉していたようです。
不動産屋は交渉していると言っていましたが、落札され突然、実は競売にかけられで落札され駄目になりました。と言ってきました。
どうも騙されていたような気がします。任意売却の物件だけを交渉していれば抵当権を外してもらい、私は購入できたと思います。
競売の落札価格は、任意売却の値段より５００万円高くなっていました。落札者は業者でしたので、購入意思を伝えましたが、かなり高くなってしまいました。
抵当権者の銀行とは取引があったのでそのことを話したら、競売が終わる前に言ってくれれば競売の取り下げも可能だったかもしれないと言われました。
不動産屋に抵当権抹消の承諾が得られるまでは銀行には連絡しないでくれと言われていたので連絡を待っていました。その物件を落札者から買うと、７００万円ほど当初の値段より、高くなります。不動産屋が私の物件だけを交渉していれば当初の値段で買えたと思うので、不動産屋に７００万円の損害賠償を請求をしようと考えています。
もし、銀行が私の物件だけであれば抵当権を外して売ることができたことを証明できれば、裁判に勝つことは可能でしょうか。』
あなたの主張を要約すると、売買契約した任意売却物件は業者の対応が悪かったために競売になってしまつた。落札者から買い取るとすると任意売却より７００万円も高くなる。差額の７００万円を損害として請求することができないか、という構成になるように思われます。
話の経過とあなたの気持ちを考えれば、なるほど、と思うところがありますが、裁判で勝つことは無理でしょう。
まず、あなたには具体的に７００万円の損害が発生していません。買い取ってはじめて、７００万円の数字がでてきます。損害がないのに、それを請求することはできないのです。
あなたの請求は、期待利益に過ぎません。もっとも、あなたが売買契約の履行を請求するのであれば、それはそれで可能ですが、結果としては認められないでしょう。後で述べる理由からです。
つぎに、抵当権の抹消交渉をあなたがしていたら、抹消はできたかもしれません。しかし、交渉をしたのは業者です。それも勝手にではなく、契約に基づいてです。
たしかに、結果がでなかったのは業者の交渉にありますが、そのことを理由に、業者の法的責任を求めるのには無理があります。
そもそも抵当権の抹消権は、当然のこと債権者である銀行にはありますから、業者が結果を出せなかったことをもって損害賠償ということにはなりません。
それに、銀行は「あなただったら抵当権を抹消できたかも」、といっていますが、額面通にはとれません。
特段のメリットがあれば別ですが、銀行としては債権の回収がすべてですから、誰がでてきても目標額の回収ができればよいわけです。できなければ、仮にあなたが交渉しても無理でしょう。
競売になった理由は、売買価格が低すぎたからに他なりません。銀行員の話は、今だからできる話です。すべては、落札価格が任意売却価格を５００万円も上回っていることにあります。
最後に、売買契約書をよく見てほしいのですが、そこには特約条項が入っているはずです。「この契約は抵当権の抹消ができなかったときは、白紙解約とする。」といった内容になっているでしょう。
仮に、特約がないとしたら、その業者はオメデタイです。特約がなければ売買契約はいきています。７００万は別にして、あなたには任意売却物件の引き渡しを請求ができる権利があり、その履行ができなのなら、それに代わる損害賠償の請求がができることになります。
勿論、あなたが売買代金を支払うことが前提です。しかし、特約がないことはないでしょう。そんな業者だったら、とっくに店を閉めているはずですから。
結論です。残念ですが損害賠償の請求をしてもあなが勝つことはまず、ないでしょう.無駄な費用と時間をかけるのは馬鹿らしいですから、諦めるしかありません。なにごとも反面教師です。
こんな相談もあります。女性の方です。
『私は任意売却物件の買い手です。弁護士、専任の仲介業者、そしてわたしの仲介業者がいます。ただし購入希望は銀行の拒否によりかないませんでした。
法的手手続きに移すとのことです。弁護士がではいくらならいいのですかと銀行にきいても教えてくれないそうです。額の問題ではないらしく、わかりません。競売の手続きに入って価格をだすとのことです。弁護士は形式にのっとって手続きしたいのではといいます。
売主は任意売却後、破産の予定でした。私としては銀行、弁護士そして仲介業者が合意点を見出してくれることを望んでいたのですが。当初は銀行も任意売却の方向を了承していたようなのです。
この状態では何の手立てもできないのでしょうか、銀行の姿勢は変えられないのでしょうか。どうぞよろしくお願いします。』
まだ任意売却は終わってはいません。むしろこれからが任意売却です。
競売に入っても落札されるまでは任意売却ができますから、諦めずに業者に任意売却を続けさせるのです。できないというのであれば、他の業者に持ち込めばよいでしょう。
銀行が競売に入ったら物件の価格を出す、といっているのは、裁判所の評価額を基にして売却額を出したいという意味です。いまの段階では、担当者としていくらで売却したらよいのかの判断ができかねているのでしょう。
競売を申し立てれば、物件の評価額を裁判所が出してくれます。ただし、競売なら必ず任意売却より高く売れるという保証はありません。ですから最後まで競売で行くということではないのです。
要は、銀行としては任意売却と競売を秤にかけてできるだけ多く債権を回収したいということになります。それに担当者にとっては、競売の評価額があれば、上の承認もとりやすいでしょう。競売を上回る価格の任意売却であれば、誰にも反対する理由はないはずですから。
メール相談を取り上げましたが、確かに、任意売却も不動産の売却であることに変わりがありません。しかし、任意売却物件が市場価格より安いとしたら、そこにはそれなりの理由があるからです。そのことをよく認識しておく必要があります。
前段の相談者の場合は、売買契約まで結んでいます。しかし同じ不動産の売買ではあっても、任意売却の背後にはいろいろな問題があるのです。
なかでも、抵当権抹消は一番やっかいな問題です。債権者にすれば債権回収の担保を放棄することになるのですから、そう簡単には認められません。後順位抵当権の抹消の承認は更に難しくなります。
「日記・コラム」では任意売却者の任意売却業者に対する対応について書いていますが、それは任意売却物件の購入者にもそのままあてはまります。
任意売却物件の購入を業者に任せたら後はやってくれるだろう、ということではうまくいきません。
任意売却では何が起こるかわからないのです。購入者としては抵当権抹消の進捗状況は勿論、物件の引渡し状態はどうかなるのかなどについても、確認していく必要があります。
それに、任意売却では、瑕疵担保の請求ができませんから、より慎重さが求められます。「安く買ったはずが、かえって高いものになってしまった」という結果になっては困ったことです
いうまでもありませんが、すべて物の価格にはそれなりの理由付けがあります。理由もなくただ安いということはありえません。任意売却物件もまったく同様です。
だいぶ暖かくなってきました。やはり３月ですね。
桜の開花もすぐでしょう。
いま、さいたま市にあるビルの任意売却の相談を受けています。
会社の整理とあわせての売却で、いろいろ工夫が求められます。勉強することがすくなくありません。