任意売却と残債を考える

任意売却のページを読んで、弁護士等と任意売却業者のそれとでは後者の実績話は別にしても、だいぶ色合いが違うな、と思われることでしょう。
それはなぜなのか、ということについて少し書いてみたいと思います。

任意売却業者は多くが仲介屋さんですから、物件を集め売るのが商売です。しかし、この不動産市況で売却物件は少ないですから、一部の仲介屋さんには任意売却は物件集めには格好です。

大手の仲介屋さんは事情が異なります。仲介市場は大手への集中化が進んでいますから、あえて対費用効果の低い任意売却をしなくても困りません。任意売却業者が、規模の小さい不動産業者になっている理由です。

一部の任意売却業者が大手不動産会社には、ノウハウがないから任意売却はできない、というのは正確性を欠きます。できないのではなく、する必要がないのです。

任意売却であろうと、一般の売却であろうと物件を売却すれば業者には仲介手数料が入りますから、結構です。
しかし、債務者にとっては自宅を売却しただけでは問題の解決になりません。
住宅ローンが支払いないので債権者に担保物件を売却して返済した、まではよいのですが、次は多額の残債の支払いに追われるのでは、なんともです。

任意売却を通して債務整理ができてはじめて、再生への道筋が開けます。任意売却をする人は、この当たり前の認識に立たなければなりません。
自分の問題です。業者が残債の話をしなかっのでということでは済みません。他人まかせでは後で苦労することになります。

任意売却業者と弁護士等の法律専門家のページの違いは、突きつめれば任意売却を物件の売却に重きをおいてとらえるのか、債務整理に重きをおいてとらえるのか、の差になります。これは両者の立場の違いでもありますから、ある意味で当然のことではあります。

弁護士は任意売却の実績がないからすぐ自己破産にしてしまう、という業者のページがみられますが、任意売却者の債務状況はさまざまですから、物件を売脚すればそれで解決、というほど単純ではありません。

多くは法的債務整理も含めた視点がなければ本当の解決にはならないケースが多いのです。任意売却にできることには限りがあることを認識しておく必要があります。
私が対応している案件も、任意売却後は法的債務整理が避けられない案件が少なくありません

残債対応のない任意売却をして後で苦しんでいる人が多くいます。当事務所は債務整理の無料相談もしている関係で、任意売却後の残債の相談を求められます。
相談例を通して任意売却後の残債がどうなるかを見てみましょう。以下は匿名のメール相談の全文です。

『任意売却後の残債についての相談です。自分名義の残債のほか、前夫の連帯保証人分の残債があります。以前、弁護士に相談したところ「しばらく静観しましょう」とのことだったので、そのままにしてあります。自分名義の残債が先日、サービサーの扱いになり、その問い合わせの訪問が来るようになりました。また、連帯保証の分についても、文書で問い合わせがあります。不思議なのは、前夫には何の問い合わせもないということです。なぜ私にだけ来るのでしょう？またこのままにしておいていいのか不安です。アドバイスをいただけるでしょうか。』

次のように返事を書きました。
『文面だけでは事実関係がわかりませんので、私の推測を入れたアドバイスになることをご了承ください。まず、なぜ自分だけサービサーから問い合わせがあるのかの点です。

あなたにとっては不思議に思われるのは当然ですが、特別なことではありません。理由はいくつか考えられますが、例えば、
�@　前のご主人の残債は処理方針がだせないで、まだ保証会社のもとにあるかもしれません。
�A　もしかすると、ご主人の残債はすでに償却され消滅しているかもしれません。
�B　サービサーは前のご主人の所在等を把握できず、行動が起こせないでいるかもしれません。

いずれにしても、債権者としては連帯保証人を含め、回収の可能性のある債務から追及することになります。所在不明者や支払い力のない債務者を追っても時間とお金の無駄使いです。
その意味ではあなたは、不幸にも回収可能な債務者と判断されたことになります。

次の質問ですが、債権者（この場合はサービサー）にとってあなたは、格好のターゲットですから今後、いろんな形で接触してくることになります。
そこで問題は、債権者が現在のあなたの個人情報をどこまで把握しているかです。仮に、勤務先や預金口座の情報を把握しているとすると、放置しておけません。給料や預金の差し押さえを避けなければなりません。お電話ください。

その他の財産については、まず心配に及びません。これらについても勿論、強制執行はできますが、やっても効果は上がりませんから、まずやりません。

全額支払いの催促を続けても効果がなければ、債権者は和解案をだしてくることになるでしょう。
ここからが、あなたにとっての正念場です。
あなたの生活に支障のない金額を提示してがんばるのです。大事なのはあなたの今後の生活であって、残債が多いからこの位は支払わないと、などとは決して考えないでください。後で苦しくなります。
　
がんばってください。なにかありましたらご連絡ください。」

先週も残債の無料相談に出かけました。
この方の場合は深刻です。リースマンション（３室）の任意売却の残債でサービサーに追われ、やむなく１０００万も消費者ローン等から借り入れて返済しています。それで今度はサービサーから給料の差し押さえで脅され、自宅の賃料も数か月の延滞です。

明日はサービサーと会う約束をしているが、相談するところもなく電話をしたとのことでした。
相談者は安定した勤務先に勤め、かなりの退職金も見込まれます。何もなければ逆に幸いなのですが、この方は給料のみならず退職金まで差し押さえられる恐れがあります。老後と家族の生活が心配されます。定年まであと５年です。

当面の対処法をアドバイスしましたが、ここまでくると解決には法的な債務整理の手段をとるほかありません。それも急ぐ必要があります。

本人の、「サラ金から借金してまで何のためにここまでやってきたのか、もう限界です」という話には、しばし言葉がでませんでした。
法的債務整理を進めるために弁護士を紹介しましたが、任意売却をしても残債は消えないことを認識しておかなければなりません。、

任意売却は、決して魔法の杖ではないのです。
売却後には残債の請求が待っています。任意売却は、他人まかせですべてが解決できるような簡単な問題ではありません。

それにしても、任意売却後の残債についての関心が少ない人が多いのに驚かされれます。任意売却を考えるにあたっては、ぜひ残債のことを念頭に入れてほしいのです。

暑い夏はまだ続きそうですが、さわやかな秋は目の前にきています。もう少しです。がんばりましょう。