離婚と住宅ローン

離婚などにあたり、共有名義で購入した自宅の住宅ローン問題に悩んでいる方が多くいます。

このようなメール相談があります。

「主人はあれから持ち直しましたが、収入が半減してしまうことは確実です。今後主人の仕事が最悪の方向になったとき、以下の状況だとしたらどうなりますか。

土地は主人名義 家は主人と私の共有で抵当権の設定がある。この場合、今の段階で私の家の持ち分を主人に移転することはできますか私はサラリーマンです。正社員で普通にいただいている給料がありますが、借金にはまったく足しになりません。」(東京都)

「私は13年前に離婚したのですが、元夫と共有名義で購入しています。私が頭金を出し、残りは元夫が住宅ローンを組むという形です。それぞれ負担した分を登記しましたが、共有名義ということで、住宅ローン保証の連帯保証人になっています。

その後、離婚することになり、連帯保証人をはずすことをしないまま、持分を相手方に譲渡し名義変更したのですが、保証会社には連絡していませんでした。それから13年が経ったのですが、突然、元夫の弁護士から実家に、マンションを任意売却し自己破産することになったという話がありました。

そこで質問ですが、任意売却は、連帯保証人の許可なくできるのでしょうか?勝手に売却されたことを理由に支払いを拒否できるのでしょうか?」(埼玉県)

 

連帯保証人や連帯債務者から離脱できるか

離婚するこの際に、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者からも離脱したいという人がいますが、夫婦間で離脱の約束をしたらどうなるでしょう。約束はもちろん有効ですが、問題はそれを債権者に主張できるかです。

しかし銀行は、そのような約束を分かりました、と認めるわけにはいきません。ローンの返済が延滞した場合にそなえ、債権の保全のために連帯保証を付けたり連帯債務にしているからです。

そうなると離脱は無理ということになりますが、必ずしもそうではありません。例えば、保全に十分な担保物件や連帯保証人などを提供してくれるなら、離脱を認めても問題はないからです。しかし、
債務者にそれは無理でしょう。

連帯保証人と連帯債務者

この際ですので、連帯保証人と連帯債務者の違いについて説明させていただきます。

まず、連帯保証人とは、債務者と連帯して債務者と同じ債務を履行する義務を負う人のことです。連帯保証人も、債務者の保証人に過ぎないのですが、債権者の請求に対し債務者に先に請求してくださいとか、債務者には資力がありますからそちらで回収を、などと主張できません。そこが保証人と違うところです。

次に、連帯債務者とは、同一の債務を複数の債務者が独立して履行する義務を負う人のことです。この場合、債権者はどの債務者に対しても全部でも一部でも請求することができます。夫婦が所得合算で自宅を購入した場合は、連帯債務者であり連帯保証人ではありません。また債務は、持分の上だけでなく債務全体に対し負うことになります。

任意売却と連帯保証人の同意

「任意売却は、連帯保証人の許可なくできるのか。また問題はないのか」という相談があります。

連帯保証人の保証は、物件を売却した後に残った債務にも及びます。そのため銀行が安い価格で売却を認めると、保証人から「私は、担保物件の価値が十分にあると思ったから連帯保証人になった。それをこんな安い価格で売却するとはどういうことか。私が考えていた価格と安く売った価格の差額は保証できない。」というクレームになります。

そのため銀行は、「担保保存義務免除特約」を借入契約に付け、連帯保証人からクレームがあっても対処できるようにしています。加えて、売却にあたっては「担保権解除同意書」を連帯保証人に求めているのです。

抵当権を外すことができるか

連帯保証と連帯債務からの離脱に次いで相談が多いのが抵当権を外すことができるか、という相談ですが、これも結論をいうとできません。債権者は、住宅ローンの延滞に備えいろいろと保全策をとりますが、その中でも融資物件に設定する担保権(多くは抵当権)は重要です。

担保権があれば、ローンの延滞がっても抵当権のあることを裁判所に示して、競売により融資金を回収できます。ですから抵当権を外してくださいとお願いされても応じません。

それでもというのであれば、「今の物件に代わる物件の提供ができますか、それなら検討します。」という話になってきますが、できるなら苦労はいりません。

住宅ローンの名義変更はできるか

「夫婦で話合った結果、共有名義の自宅を夫の単独所有とし、ローンの返済も夫が引き受けることになったので、住宅ローンの借入名義人を夫に切り替えたい」と銀行に申出ても応諾は期待できません。

なぜなら共有名義になっているのは、夫婦合算の収入て住宅ローンを組んでいるからです。それにもかかわらず名義変更を認めれば、債権の保全に重大な支障をきたしかねません。

そのため、銀行は、「担保について現状を変更し、または第3者のための権利を設定もしくは譲渡するときは、あらかじめ承認をえるものとする。」という特約条項を融資契約に入れています。

ただし絶対に変更できないかというと、方法がないわけではありません。例えば、住宅ローンを単独に切り返えることができるなら名義変更も可能になります。

 

住宅ローン問題を解決する任意売却

夫婦が単独でローンを組んで自宅を購入した場合は別にして、離婚を考えている夫婦にとって住宅ローン問題は大きな心配事です。しかし、ここまで説明しましたように、問題を解消してスッキリさせることはなかなかやっかいです。

ただ、解決方法がないわけではありません。それが任意売却です。

任意売却とは、簡単にいうと住宅ローンが残っていても、連帯保証人にがいても、共有名義の物件であっても、債権者との合意で自宅を売却する方法です。

もちろん、任意売却するためには、クリアーすべき課題がありますし任意売却ができたからといって、すべての住宅ローン問題が解消することにはなりません。しかし、問題の多くは解決が可能です。

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