任意売却の流れ(手順)


任意売却には、決められた手順があるわけではありませんが、おおむね以下の流れ(手順)で進められます。
 


期限の利益の喪失・代位弁済 
 

任意売却は、①住宅ローンの延滞(3か月または6か月)による期限の利益の喪失と、②保証会社の銀行に対する保証債務の代位弁済が条件になります。そのため「延滞はないが返済が厳しいので任意売却ができないか」といっても、銀行は全額を返済しない限り応じません。
要するに任意売却は、延滞によってローンが一括返済になり、保証会社が代位弁済をすることでスタートすることになります。そのため、実際に任意売却をする場合の債権者は、銀行ではなく保証会社になってくるのです。

 

任意売却の合意・売却価格決定・販売活動

債権者(保証会社)との間で任意売却の合意ができれば、売却価格を決めて販売活動に入ることになります。売却価格は、販売状況を見ながら調整していくのが一般ですが、いったん決定した価格は変更しない債権者もいますが、この場合の任意売却は難しくなります。
仲介業者の販売方法は一般の物件売却と同じですから、近隣の方には任意売却かどうかは分かりません。

 

購入申込・売却代金の配分案提示

物件の購入希望者があると、「売却代金の配分表」を債権者に提示して売却の応諾を求めることになります。配分案は、売却による債権者の回収額を明らかにするもので、債権者が売却を承認するか否かの判断基準になります。

 

債権者の売却承認

債権者は、「売却代金の配分表」を基に売却承認の可否を判断しますが、下記のような場合は売却に応じません。時間と費用をかけて任意売却をする意味がないからです。

  ・競売より回収額が低くなる。
  ・売却価格に対し費用負担額が大きくなる。
  ・高い落札価格が見込める。

 

売買契約・決済・物件引渡

売却代金の配分表に債権者が応じれば、次は売買契約の締結、代金決済、物件の引渡と進みますが、任意売却では、一般の物件の売却と違い売買契約書に以下のような特約条項が付加されます。

  • 担保権や差押えなど所有権の移転を阻害する負担を解除できない場合は、売主及び買主は契約を解除できるものとする。
  • ​前項により契約が解除された場合には、売主及び買主は、相手方に対し契約の解除にともなう損害の請求はしないものとする。
  • 物件の引渡後に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合でも、買主は瑕疵の補てんや損害の請求はできないものとする。 

 

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