任意売却の流れ(手順)


任意売却は、おおむね次のような流れ(手順)で進められていきます。
 


期限の利益の喪失・代位弁済 
 

任意売却をするには、①住宅ローンの延滞(3か月または6か月)による期限の利益の喪失と、②保証会社の銀行への代位弁済が条件になります。このため「延滞はないが、返済が厳しいので自宅を売却をしたい」といっても、銀行はローン全額を返済しない限り応じません。
期限の利益を喪失すると、ローンの分割返済は認められず返済は一括返済になるため、債務者に残された選択肢は、競売か任意売却のどちらかにならざるをえません。

売却の合意・価格決定・販売活動


債権者と任意売却をすることで合意ができれば、価格を決めて販売活動に入ります。売却価格は、販売状況を見ながら調整していくのが一般です。債権者として高い価格を望むのは当然ですが、売却できなければ意味がないからです。ただ、いったん価格を決めると変更しない債権者もすくないですがいます。販売方法は一般の物件売却と変わりません。

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購入申込み・売却代金の配分案提示

物件の購入希望者が出てくると、「売却代金の配分案」を債権者に示して売却の応諾を求めることになります。配分案は、売却によって債権者がいくら債権の回数ができるかを明らかにする書面で、任意売却を決定するポイントになる書類です。

売却代金の配分案(実例)は、こちらをクリック

 

債権者の売却承認

債権者は、売却代金の配分案を基に売却承認の可否を判断しますが、次のような場合は応諾しません。債権者の住宅ローンの回収は、競売と任意売却の対比の中で進められるため、明らかに競売を下回る
ような任意売却では応諾できないのです。

  ・競売より回収額が低くなる。
  ・売却価格に対し費用負担が大きい。
     ・高い落札価格が見込める。

 

売買契約・決済・物件引渡

売却代金の配分案について債権者の応諾がえられれば、次は売買契約、代金決済、物件の引渡と進むことになります。任意売却の売買契約には、一般の物件の売却と違い以下の条項が付加されることになります。何かあったときに対応できるようにするためです。

  • 担保権や差押えなど所有権の移転を阻害する負担を解除できない場合は、売主及び買主は契約を解除できるものとする。
  • ​前項により契約が解除された場合には、売主及び買主は、相手方に対し契約の解除にともなう損害の請求はしないものとする。
  • 物件の引渡後に隠れた瑕疵(欠陥)が見つかった場合でも、買主は瑕疵の補てんや損害の請求はできないものとする。 


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