任意売却の価格は誰が決める

任意売却では、「仲介業者が勝手に売却価格を決めるのではないか」と心配する人がいますが、そのようなことはありません。

宅建業法は、業者に媒介価格の契約書への記載と交付を義務付けています。これは業者が売主に無断で売買条件を決められないようにするためですが、仮に違反すれば宅建業の免許の取消しになります。

では、売却価格を決めるの誰かですが、それは物件の所有者である売主に他なりません。この点は、一般の売却であれ任意売却であれ同じです。

任意売却には特殊事情がある

ただ、売却価格は売主が決めるといっても、決定にあたっては次のような特殊な事情を考慮せざるをえません。こうした事情を無視して価格を決めても売却にはならないのです。

  • 任意売却の販売期間には制限があります。売れるまで際限なく時間をかけることはできません。債権者にとって回収は時間が問題だからです。住宅金融支援機構は任意売却の販売期間を6か月に限定しています。
  • 室内の状態がどんなに悪くても、現状で販売せざるをえません。一般の売却では、少しでも高く売るためにリフォームをしたり、クリーニングをしたりしますが、そうした費用をかけられないのが任意売却です。
  • 売却後に物件に欠陥が見つかっても、補てんができません。売主は、物件に隠れた瑕疵があった場合、それを補てんする義務があります。しかし、任意売却の場合、売主にはそれを補てんする資力がありません。

売却は債権者の承認が条件

それに加えて、任意売却には債権者の売却承認が求められます。その意味では実際に価格を決めるのは債権者ということになります。しかし、いくら債権者だからといって高い価格を望んだ結果、売却できなくなったのでは債権の回収になりません。

最後は不動産の市場が決める

そうなると最終的な価格の決定は、売主、買主、担保権者が納得できる「不動産の市場」ということにならざるをえません。

このことから、いわれるような任意売却物件は「安く買えるとか、やすく売られてしまう」といった話は正しくないことが分かるかと思います。

 

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