任意売却ができない場合はあるか?

任意売却は、物件の売却ができることと、債権者(担保権者)の売却承認が条件いなるため、必ずできるわけではありません。

次に上げるような場合には、任意売却ができません。ただ絶対にということではありませんので、ご相談ください。
 

法的制限がある場合

例えば、建築基準法上の道路に接しない敷地や市街化調整区域内の土地などは、法律の制限がり建築許可が下りないため物件の売却ができません。

差押えがある場合

税や社会保険料の滞納で差押えられた物件は、差押えを解除しない限り売却できません。差押えの解除には、原則として滞納税の全額納付が条件になります。

税の差押えと解除はこちら

競売価格を下回る場合

債権者は、競売価格を下回るような価格での売却には応じません。そのような売却に費用と手間をかける意味がないのです。

管理費等の滞納がある場合

マンション管理費・修繕積立金の滞納費は購入者が引き継ぐとになるため、購入者は限定されます。滞納費は債権者の負担になりますが制限があります。

任意売却の売却費用」及び「売却費用の負担基準」はこちら

共有物件の場合

共有物件を売却には、所有者全員の同意が必要です。そのため共有者の中に売却に反対する人がいたり、行先不明者がいる場合などは売却ができません。

担保権を解除できない場合

物件に設定された担保権は、すべて解除しなければ売却できません。このため担保権者が複数いるような場合の任意売却は難しくなります。

連帯保証人がいる場合

連帯保証人がいても売却は可能でが、保証人は「債務者本人に請求してとか、返済は一部だけにしてほしい」などと主張できません。また本人が自己破産した場合ても請求を拒めません。債権者によっては、任意売却にあたって連帯保証人の同意を求める場合もあります。

トラブルを避けるためにも、保証人の了解をえて任意売却をする必要があります。

都市再生機構の場合

都市再生機構(UR)の融資物件でも、任意売却はできますが条件が厳しいです。例えば、売却期間は6か月に限定され、指定価格の見直しもできません。

それに、費用負担は仲介手数料に限られ、残ったローンの返済計画も公正証書にすることが条件になります。

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