任意売却ができない場合はあるか?

くのメリットがある任意売却ですが、必ずできるわけではありません。理由はいろいろありますがここではその一部を取上げてみます。
ただし、ここに該当するからといって、絶対に任意売却ができないということではありません。


法的制限がある場合

例えば、建築基準法の道路に接しない土地や市街化調整区域内の土地などは、法律の規制があるため建建築許可が下りません。このような物件を買う人は限られています。

税金の差押えがある場合

税の滞納などの差押え物件は、それを解除しなければ売却できませんが、解除するためには滞納税の全額納付を要求されます。

税の差押えと解除は、こちらをクリック

回収額が競売を下回る場合

売却価格が競売による回収額を下回ると見込まれる場合には、債権者は任意売却に応じません。それでは、わざわざ手間と費用をかけて任意売却をする意味がなくなるからです。任意売却に合意しながら他方で、競売を申立てる債権者がいるのはこのためです。

競売に入っても任意売却ができるか?」は、こちらをクリック

管理費の滞納がある場合

マンション管理費・修繕積立金の滞納費は、債権者が負担するため売却は可能ですが限度がります。例えば、 住宅金融支援機構の場合、過去5年分の滞納金に限定され、延滞金は負担しません。

売却費用の負担基準は、こちらをクリック
 

共有物件の場合

共有の物件は、所有者全員の同意がなければ売却できません。このため売却に反対する人がいたり、行先不明者がいる場合などは売却できなくなります。

担保権解除ができない場合

物件に設定された担保権はすべて解除しなければ売却できません。このため後順位の担保者がいる場合には、一定額の解除料で協力を求めるのですが容易ではありません。

担保権解除料(ハンコ代)と任意売却は、こちらをクリック

連帯保証人がいる場合

連帯保証人がいても売却はできますが、保証人は「債務者本人に請求してとか、返済は一部だけにしてほしい」などと主張できません。また、本人が自己破産した場合ても請求を拒めません。このため保証人に無断で売却をするとトラブルになることがあります。事前に理解を得る努力が求められます。

都市再生機構の場合

都市再生機構(UR)の融資物件でも、任意売却はできますが条件が厳しいです。例えば、売却期間は6か月に限定され、売却価格の見直しはしません。また売却費用の負担は仲介手数料に限られます。

担保権者の承認がない場合

任意売却は、担保権解除を条件とする売却ですから、債権者の承認がなければできません。一般的には競売より回収が多い任意売却ですが、売却費用の負担が大きすぎるなどの理由で売却に応じない場合があります。

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