税の差押えと解除

任意売却するには、担保権だけでなく税などによる差押えの解除も必要です。しかし差押えの解除、とりわけ税の差押えの解除は容易ではありません。

税の差押えと解除義務

税は、一般の債権に優先することから、法は調整措置を定めています。それが「無益な差押えの禁止」と「差押えの解除義務」です。

国税徴収法は、「差押えることができる財産の価額が、その差押えに係る滞納処分費及び徴収すべき国税に先立つ他の国税、地方税その他の債権の金額の合計額をこえる見込みがないときは、その財産は差押えることができない」と定めています。

これが「無益な差押えの禁止」といわれるものですが、要は、回収の見込めない税の差押えはしてはならないということです。

同法は更に、「差押財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び差押えに係る国税に先立つ他の国税、地方税その他の債権の合計額をこえる見込みがなくなったときは、差押えを解除しなければならない」とも規定しています。

つまり、国税徴収法は、無益な差押えの禁止に加え、差押えの解除義務をも規定しているのです。この規定からすると、オーバーローンの状態(任意売却はこの状態)にある物件の税の差押えは無益な差押えで解除されなければならないことになります。

税の差押え解除は難しい

しかし、いったん差押えられた税の差押えの解除は難しいですから、任意売却は容易ではありません。その理由は「無益な差押え」の解釈にあります。

裁判所は、「土地等の評価は評価者によって差があり、また評価には相当の時間を要するから、土地等を厳密に評価していたのでは差押えの時期を失する恐れがある」などを理由に、たとえ差押えに瑕疵があっても無効としません。

この裁判所の判断を根拠に、国、地方自治体は無益な差押えの解除を簡単に認めないのです。

最近の任意売却の事例から

この物件の売却価格は950万円でしたが、2150万円のローン残があり、そのうえ2150万円の滞納税(延滞税130万円を含む)で差押えを受けています。売主は20万円の納付による差押えの解除を求めましたが、市は60万円の納付を求め譲りません。この方は給料も差押えられています。

市は「全額納税と負担の公平」の原則を強調します。主張はもっともですが現実には対応不可能です。しかし、任意売却になれば市には20万円が納付され、今後の納税は新所有者によって確保されることになります。市の現実的な対応を求めるのですが応じません。

限られた時間で対応しなければならない任意売却です。市と無益な差押えの解除をめぐり際限のないやり取りを続ける時間はありません。結局は30万円の納税を余儀なくされてしまったのです。

このように、税の差押えがると任意売却をするのに苦労することになります。そのためにも、納税相談などで差押えを受けないための努力が求められます。

 

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