やってはいけない任意売却

「任意売却はやってはいけない」「自己破産が最善である」というページがあります。任意売却には、次のような問題があるというのがその理由ですが理解できません。

法外な手数料をとられる

不動産の媒介手数料は、売却価格の3%+6万円以下(400万円超の場合)と法律で定まっていますから、それ以上であれば、もちろん法外です。

しかし、免許の取消しを承知で違法行為をする業者がいるとは考えられません。それに任意売却の場合、手数料は債権者が負担しますから、そもそも法外な手数料の話は存在しません。

売却後も債務が残る

確かに、いまの不動産価格では任意売却をしても住宅ローンが消えることにはなりません。しかし、だから自己破産をしなさい、は乱暴です。自己破産を望みながらも手続費用に苦悩している人は少なくないのです。それに多くの人は、破産しなくても任意売却で生活再建ができています。

自己破産で免責になれば、債務の請求はなくなります。しかし、人はそれぞれの事情があり、そう簡単にはいきません。

弁護士法に違反する

任意売却は、不動産の単なる売却行為に過ぎませんから、弁護士法違反の問題はありません。また、この場合の弁済の相手は、優先弁済権を有する債権者ですから、破産法の免責不許可事由にも当たりません。

それに弁護士法の非弁行為とは、法的紛争性のある法律行為であると理解されています。しかし、任意売却は債権者との合意による物件の売却行為ですから、そこには紛争性など存在しません。

自己破産しても免責されない

破産状態で任意売却すると、自己破産しても免責されないとのことですが、そうではありません。

確かに、破産状態で特定の債権者に弁済することは債権者平等の原則に反し許されません。しかし任意売却の弁済の相手は、優先弁済権のある債権者ですから免責不許可事由には当たらないのです。

裁判所も、「抵当物件を相当な価格で売却し、その売却代金を抵当権者等の優先債権者に弁済しても詐害行為にならない」と判示しています。

任意売却をしてもよい場合

最後に、任意売却をやってもよいのは、①売却で売却益がでるか残債務と相殺できる場合、②債務が残る場合であっても、それを5年で返済できる場合に限られるとのご意見です。

確かに、売却によって売却益がでれば何の問題もないですし、ローンが残っても5年程度で返済できるのであれば、特段の問題はありません。しかし、いまの不動産価格ではそうはいかないのが現実ですから問題になるのです。

 

 

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