任意売却の事例紹介

これまで当事務所が依頼を受けた任意売却の事例の一部をご紹介します。

サービサーに譲渡された債権

任意売却の途中で、銀行が債権をサービサーに譲渡した事例ですが、このようなケースは結構あります。

3月のある日、自営業者の方から「マンションを売却しているが、3か月近く経っても売れそうにない。残債も多いので任意売却にしたい」との相談がありました。

依頼を受けて4月に、任意売却をスタートさせました。しかし売却指定価格が残債額と同じ5970万円ですから、反響はありません。

その後、500万円の価格引下げをしましたが、近隣には同じ価格帯の新築戸建やマンションが多く、も引合いはありません。

9月に入ると、銀行との話の中で債権譲渡が聞かれるようになってきました。そんな中、4000万円の購入申込がありましたが銀行は応じません。

そして10月、不動産系のサービサーから債権譲渡の通知が届き、そして11月になると、4000万円の買付申込書と、次の債務弁済契約案が送付されてきました。

1、残元金1970万円の弁済として300万円を支払うものとする。
2、毎月1万円を5年間支払うものとし、最終月に残額240万円を支払うものとする。
3、弁済を約定通り履行した場合は、①残元金から弁済した金額②利息③遅延損害金について、その支
  払いを今後、一切請求しない。

しかし、いまの状況では提示案の受け入れはできません。そこで、次のような考えをもって債権者と話し合いを進めることにしました。
・ 売却価格は、債権者の意向を受け入れる。
・ 分割返済の意思はある。
・ 提示案は譲歩しtもらえなければ売却には応じられない。

その後、債権者となんどか話合った結果、最終的に次のような弁済契約になりました。もう少し頑張る余地もありましたが、年内の決着を望む依頼者の意向もあっての契約締結でした。

1、残元金1970万円の弁済として100万円を支払うものとする。
2、毎月2千円を5年間支払うものとし、最終月に残額88万円を支払うものとする。
3、弁済を約定通り履行した場合は、①残元金から弁済した金額②利息③遅延損害金について、その支
  払いを今後、一切請求しない。
4、最終月の返済については、債務者の申出に対し債権者は誠実に対応する。

事例のように、現在の不動産価格では任意売却をしても住宅ローンがなくなりませんから、売却後も返済請求は続くことになります。

親子売買と自己破産前の任意売却

は当事務所は、東京を中心に任意売却をしていますが、地方の依頼も受けます。これまでも、北海道から沖縄まで全国各地の任意売却を支援してきました。

今年も1月に福島県福島市、2月には愛知県一宮市と、2件の任意売却をしました。
 

福島は親子間の任意売却ですが、相談を受けたときには、すでに競売開始になっていました。

依頼者は、建物所有者で債務者である長男ですが、父親が敷地に物上定保証人として抵当権を設定しています。

海外永住者の父親と話すと「先祖伝来の土地でいろんな事情から手放せない。債権者には競売の取下げを求めたが応じない。建物を買取る資金の用意はあるので依頼したい」とのこでした。

裁判所に確認すると「開札は2月」とのこと。11月ですから任意売却の時間は十分にあります。

そこで早速、裁判所から物件評価書を取寄せるとともに、地元の仲介業者に査定書の作成を依頼しました。あわせて家族の方には買主を誰にするかを決めていただきました。

12月に入り、債権者と任意売却の話合いを始めましたが、評価書に近い買付価格ですから特別、問題はありません。最終的には提示額に若干の価格上乗せで承諾をえることができました。

そして1月末には、福島での代金決済に臨むことができたのです。
 

愛知の方は、自己破産前の任意売却でした。

依頼者は、債務を整理し再度の事業起ち上げを考えている方でしたが、自己破産の手続費用に苦悩していました。

自己破産するにも、裁判所の予納金や代理人の報酬のほか、引越料などかなりの費用が必要ですから簡単ではありません。依頼者と同じように自己破産の費用で悩んでいる人が多くいます。

しかし費用の問題は、自己破産前の任意売却で解決することができます。任意売却をすることで裁判所の費用や代理人の報酬が抑えられ、引越費用などを債権者が負担するからです。任意売却を終えた依頼者はその後、自己破産の免責を受け事業の起ち上げに奮闘しています。 

自己破産を考えるのであれば、その前に任意売却を検討するのが賢明です。当事務所は、こうしたケースの場合は弁護士と連携して任意売却を進めます。

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